以旅游资源出名的大鹏新区，只有在节假日的时候才会在深圳人眼中站上“C位”，其他时候显得十分低调，尤其是房价。
4月底，有消息传出深圳有新楼盘重新调低在售新盘的备案价，这引起了不少关注。五一期间《华夏时报》记者实地走访项目并确认了这一消息属实。
据悉，该楼盘是位于大鹏新区的满京华云曦花园，开发商不仅降低在售新盘的备案价，据销售称，其还计划主动补偿差价给之前成交的业主，据了解，前期成交了80多套房源。
对此，大鹏新区有房产中介5月4日对《华夏时报》记者分析称，“主要原因是楼盘不好卖，代理过这么多个盘，从来没卖这么慢的。”
备案价过高，项目卖不动了？
4月底，有消息传出位于大鹏新区的满京华云曦花园调低了项目的备案价，而开发商计划给业主退回降价后的差额部分，总补偿金额3000万元左右。为此，《华夏时报》记者在五一假期期间实地探访满京华云曦花园获悉，调低备案价的消息属实，而且还是开发商主动申请的。对于补偿前期业主3000万的消息，销售向记者称，具体怎么补偿方案还没出来，补偿金额“没对我们告知，都是上层部门领导去处理这个事，具体数额以后会公示”。
满京华云曦花园 梁宝欣 摄
满京华云曦花园的置业顾问李月（化名）在带《华夏时报》记者看样板房的时候主动说道，“降价的原因是想早点卖完。项目一开始的备案价是每平米3.5万元-3.6万元，现在是每平米2.9万元-3万元。”
据了解，满京华云曦花园的户型面积在76-115平之间，2梯6户，预计在2023年12月交付，带精装修，而76平的户型可以做三房。
据李月介绍，位于10栋的一套76平房源，单价约3万元/平，首付约70万元，总价在233万左右；而一套88平的房源，单价约2.9万元/平，首付约78万元，总价在259万左右。
对此，《华夏时报》记者算了一笔账，同样是购买一套76平或88平的房子，以降价前3.5万元/平的单价来算，降价前和降价后的总价分别相差33万元和49万元，降幅在15%-18%左右。
不过，从结果来看，即使开发商主动降低了价格，也没能很好带动项目的成交量。
据李月透露，满京华云曦花园去年8月开盘，目前卖了80多套，但仍有700多套房源在售。
而《华夏时报》记者5月12日查询深圳市住建局网签系统的数据看到，满京华云曦花园已备案（网签）的房源有69套，已签认购书（未网签）的有10套，目前仍有721套房源在售。也就是说，从拿到预售许可的2021年7月29日至今的9个多月时间里，销售的房源比例不足10%。
此外，《华夏时报》记者还留意到，5月4日上午，项目现场看房的人还不如在项目营销中心旁边的荷塘月色公园里野餐的人多。
据了解，满京华云曦花园项目还找了中介代理。而大鹏新区的房产中介张方（化名）也向《华夏时报》记者证实了自己公司确实在代理这个盘。
不过，张方说道，“我代理过这么多个盘，从来没见过卖得这么慢的。”
张方分析称，“满京华云曦花园的价格之前是过高预估了，现在的价格才是正常的。像附近的二手房佳兆业广场和璞岸花园均价才在2.7万元/平-3万元/平之间。而佳兆业广场的商业配套还较为齐全。”
截图自链家
而据58同城、安居客的《4月国民安居指数报告》显示，深圳全市2022年4月二手房挂牌均价约为5.8万元/平。
大鹏新区楼市“存在感”较弱
据业内人士称，满京华云曦花园本身没什么问题，项目卖的不好的主要原因是地段不太行。
“逢节假日必堵”“节假日返罗湖的高峰时段，有时候需等半小时的公交车”“没有地铁”“节假日期间开车前往大鹏需要预约”，这些网友对大鹏的评价都从侧面印证了该地段轨道交通的问题一直没有解决。
从位置上看，满京华云曦花园位于大鹏新区迎宾北路旁边，对外道路交通主要有惠深沿海高速、深葵路、坪葵路等城市、城际主干路。据张方介绍，平时从大鹏去罗湖、福田走惠深沿海高速还是很快捷的，但是节假日需预约通行，高峰时期还会有点堵。
李月说：“目前满京华云曦的业主通常都是（买房）用来自住的，或者是养老的。从区域范围来说，业主一半是本地的，一半是来自周围区域的，如罗湖等。”
据百度地图数据显示，从罗湖区人民政府开车到满京华云曦花园，在工作日的非高峰时期最快需要43分钟，而公共交通出行则差不多需要1小时47分钟。
截图自百度地图
大鹏新区因远离深圳市中心而导致其在深圳的存在感一直都比较弱，而它的房地产市场也较深圳其他区低迷。
以4月的新房和二手房成交数据为例。新房方面，深圳房地产信息网数据显示，4月深圳成交2851套新房住宅，其中大鹏新区成交了57套，占比1.9%，环比上涨372.3%。
与满京华云曦花园处于差不多价位的新盘，目前大鹏新区还有蔚蓝铂樾府。深圳房地产信息网的数据显示，目前蔚蓝铂樾府已经售出575套房源，在售房源为1460套，参考均价为3.6万/平。不过，据蔚蓝铂樾府的五一促销海报显示，五一期间，有85平的房源从原来3.4万元/平的价格直降至3.1万元/平。
此外，大鹏新区的二手房市场也比较低迷。据深圳房地产信息网，4月，深圳成交1860套二手房住宅，环比增加66.5%。然而成交区域主要集中在龙岗、福田、南山等区域。值得注意的是，大鹏新区暂未统计到相关成交数据。
而张方也向《华夏时报》记者表示，目前她们公司主营的是新房代理和租房业务，大鹏新区的二手房基本没什么市场。
大鹏新区某房产中介公司租房信息。 梁宝欣 摄
开发商其他项目曾被曝质量问题
开发商想早点卖完项目，是满京华云曦花园降价的主要原因之一。据了解，满京华云曦花园的开发商是满京华集团。
《华夏时报》记者从满京华集团官网获悉，满京华集团成立于1998年，目前业务板块主要有城市更新、置地开发、文化运营、资产运营管理、汽车。
由于满京华集团尚未上市，财务信息没有公开披露，难以得知其财务和资产状况。而李月对满京华的评价是，“满京华是属于节奏比较慢的开发商，有多元产业布局，资金方面比较稳妥。”
李月向《华夏时报》记者透露，开发商现在比较注重在深圳宝安松岗满京华云著项目。
而深圳房地产中介刘芳（化名）向《华夏时报》记者表示，满京华云著项目现在只有一套84平的新房在卖，但2019年年底交房的满京华云著二期二手房有在挂牌出售。
据链家中介网站显示，目前满京华云著二期二手房的挂牌指导单价为4.58万元/平，参考总价约395万元。此外，满京华集团在深圳的其他项目，如满京华云晓公馆、满京华喜悦里也有二手房在挂牌出售，参考单价分别约为7.2万元/平、4万元/平。
值得一提的是，2020年满京华云著一期、二期的业主曾反映，交房后房间陆续出现地面渗水、墙体霉变、精装家具质量差等问题。而出现问题的房子共达400多套。不过，随后有相关媒体跟踪报道称，开发商、施工方等解决态度较积极。
为了进一步了解具体情况，《华夏时报》记者于5月11日向满京华集团官方邮箱发去采访提纲，截至发稿前，暂未获得有效回复。
