作者：何漪
公募REITs扩容增类再进一步，首批消费基础设施REITs起航。11月26日，华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT火速获批。上海证券报记者从销售渠道了解到，消费基础设施REITs正在筹备发行工作，最快有望在12月公开发售。
中央金融工作会议提出促进金融与房地产良性循环。在业内人士看来，首批消费基础设施REITs起航是落实中央金融工作会议的重要举措。REITs上市后拓宽了房地产企业的融资渠道，有利于降低企业负债率，有望推动商业不动产的转型升级，促进房地产行业高质量发展。
核心商圈资产运营稳健
公募REITs试点资产拓展至消费基础设施，华夏基金、中金基金拔得头筹。“来自核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人说。
华夏华润商业REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达到81.47亿元。据悉，青岛万象城位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈，该商圈是国内外游客来青岛旅游消费的必经之地。今年上半年，青岛万象城营业收入达到3.31亿元，同比增长10.9%，平均出租率超过98%，稳定维持高位。
华夏金茂购物中心REIT的底层资产长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米。该项目年度客流逾1000万人次，其坪效（每坪面积可产出营业额）、运营收入在2020年至2022年的年度复合增长率分别达到14.6%和31.6%。截至9月末，长沙览秀城出租率达98.9%。
中金印力消费REIT的发起人为印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。杭州西溪印象城是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，项目估值接近39.77亿元。数据显示，该项目在2022年的营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创下半年业绩历史新高。
谈及上述消费基础设施REITs，瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊表示，从区域分布来看，三单项目分别位于青岛、杭州、长沙三个商业资源聚集度较高、城市人口活跃的新一线城市，区位优势和增长潜力明显；从底层资产情况来看，三单项目底层资产业绩表现稳健，具有合理的租户结构及成熟的会员体系，对业绩增长形成了有效支撑。
有望推动商业不动产转型升级
目前，我国消费基础设施REITs资产规模大、市场化程度高。截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。
中金基金表示，国内百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征。以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力、创新消费场景，改善居民生活水平，助力扩大国内需求、发挥消费的基础作用，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置。
对于政策支持消费基础设施REITs的发展，华润置地相关人士谈到，该公司已启动资产管理平台搭建和资产管理能力建设，积极向资管业务转型，打造新的业务增长极。未来将抓住消费基础设施REITs的发展机遇，通过积极参与首发及后续扩募打造行业领先的REIT平台，构建商业不动产“投融建管退”业务闭环。
中证鹏元研发部高级研究员吴进辉进一步表示，公募REITs能有效连接实体经济和金融，是经济转型升级和高质量发展的重要工具。消费基础设施REITs上市后拓宽了房地产企业的融资渠道，有利于降低企业负债率，还有望推动商业不动产转型升级，促进房地产行业高质量发展。
