本报记者 昌校宇
让更多市民安居，保障性租赁住房正在努力；持续提升底层资产价值并积极分红，让投资者在公募REITs市场“安居”，保障性租赁住房REITs正在实现。
2023年8月，首批3单保障性租赁住房REITs项目上市一周年之际，《证券日报》记者奔赴福建省厦门市，实地调研首批项目之一的中金厦门安居REIT持有的底层资产，了解公募REITs的“安居之道”。
双向奔赴
找到“最优解”
得益于资本市场对基础设施建设的支持，2022年8月31日，首批3单保障性租赁住房REITs项目上市，公募REITs品种添新。
具体到中金厦门安居REIT，厦门安居集团有限公司（以下简称“厦门安居集团”）党委书记、董事长徐晓煜在接受《证券日报》记者采访时表示：“中金厦门安居REIT的成功落地，始于厦门安居集团和中金基金管理有限公司（以下简称‘中金基金’）的双向奔赴。”
2013年，厦门安居集团应时而生，在业务稳步推进的同时，厦门安居集团一直在思考如何打通项目“投融建管退”的各个环节。徐晓煜介绍，“此前，稳定运营的保障性租赁住房缺乏有效的盘活手段，导致投资无法退出，使得投资资金在存量项目不断沉积而后续投资资金匮乏。公募REITs的出台及试点范围的扩容让我们找到‘最优解’。”
中金基金是中金厦门安居REIT的基金管理人，目前在管的还有已上市28只公募REITs中的4只产品。中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光对《证券日报》记者表示：“2022年初，中金基金了解到厦门安居集团希望借力公募REITs有效地融通盘活资金链并降低负债率，通过主动沟通、接洽，最终在众多参与机构中脱颖而出。于是，公募REITs与保障性租赁住房资产碰撞出商业火花，项目实施方案迅速落地。”
双向奔赴的背后，可以看到近年来我国加强住房保障体系建设的一系列努力，以及资本市场与保障性租赁住房的彼此成就。
李耀光表示：“保障性租赁住房发行公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给，为市场提供更多保障性租赁住房，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。”
除了让更多市民群众实现住有所居，住有宜居，公募REITs也为投资者提供了“一键配置”保障性租赁住房产业的便捷投资工具。
租房需要“拼手速”
资产运营超预期
中金厦门安居REIT持有的底层资产——园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，坐落在厦门市常住人口数量最大且青年人占比较高的集美区。两处公寓一天进出千余人次的流量和接近满租的状态，或是中金厦门安居REIT底层资产高效稳健运营的最直观佐证。
在园博公寓运营办公室，记者遇到一位正在现场签约的集美大学应届毕业生孔先生，他自称全靠“拼手速”才抢到租赁资格。谈及选择园博公寓的原因，孔先生解释称：“相比周边同类公寓，这里综合性价比更高。我签约了一套43.8平方米、月租金1460元的一室一厅，按季度支付即可，薪资完全能覆盖租房支出。”
距离园博公寓3公里处的珩琦公寓，则收获了一名租户“最长情的告白”。26岁的李女士是该公寓的首批租户，她告诉《证券日报》记者：“租房首要考虑安全性，其次是租金和便利性，珩琦公寓符合我的要求。只要未买房，我会一直选择在这里租住。”
目前，园博公寓和珩琦公寓由厦门住房租赁发展有限公司（以下简称“厦房租赁”）作为外部管理机构提供运营管理。据厦房租赁公寓运营部负责人叶缓婷现场介绍：“两处公寓均以中小户型为主，较符合厦门市新市民、青年人等群体的承租特点。目前，两处公寓的个人租户占比为91.37%、企业租户占比8.63%。同时，两处公寓的租户来源也较广泛，厦门市的租户占比约为2.5%，七成来自福建省其他地区，其次是省外的。”
除了租户结构稳定且合理分散，租金回收情况良好也是园博公寓和珩琦公寓的“底色”。叶缓婷表示：“中金厦门安居REIT的现金流来源于底层资产租赁产生的租金。自产品上市以来，底层资产出租率维持在高位，截至2023年二季度末，这一数据为99.64%。此外，租金保持稳中有升，租金收缴率达100%。”
对于投资者较关心的项目收益情况，中金厦门安居REIT上市一年以来，用相关指标超过招募说明书披露的预测值来让投资者安心。据李耀光介绍，2022年8月22日（基金成立日）至2022年底，中金厦门安居REIT实现可供分配金额2096万元，相较于招募说明披露的预测值，达成率约为110%。2023年第一季度、第二季度累计实现可供分配金额2889万元，相较于招募说明书披露的预测值，达成率约为111%。
此外，中金厦门安居REIT还开展分红，积极回报投资者。李耀光表示：“项目在保障性租赁住房REITs中率先实现分红，累计分红金额约2095.5万元，分红率达99.98%。”
种种努力的结果是投资者投出的信任票。据Wind数据统计，中金厦门安居REIT自上市以来的平均换手率约1.7%，高于REITs市场的平均水平。
对于保障性租赁住房公募REITs而言，市场最为关心的是其底层资产的持续性和稳定性如何保障？厦门安居集团党委委员、副总经理，厦房租赁董事长陈勇给出答案：“未来，厦房租赁一方面会继续提供优质服务，维持基础设施项目的出租率；另一方面也会逐步缩减享受租金优惠政策租户的个数以及优惠浮动，确保租金收入达到预期水平。”
运营管理水平提高
将适时启动扩募
看着中金厦门安居REIT上市一年来所取得的亮眼成绩和项目相关方的积极变化，徐晓煜感触颇深。他说：“通过发行REITs，厦门安居集团实现了对存量资产的盘活，回收资金拟用于新的保障性租赁住房建设，在带动区域经济发展的同时，也可为更多新市民、青年人提供住房保障。同时，通过将成熟资产装进上市主体，接受公众的监督，底层资产的运营管理水平和效率得以提高。厦房租赁作为外部管理机构，接受基金管理人及投资人的考核，自身运营管理能力也得到提升。”
资本市场重预期，项目的前景决定着投资者陪伴的长久性。而公募REITs产品的前景，离不开扩募储备。记者在调研现场了解到，中金厦门安居REIT将待时机成熟时启动相关扩募工作。
徐晓煜介绍：“厦门安居集团旗下保障性租赁住房资产储备较为丰富，而我们也有意愿将成熟的资产不断装入中金厦门安居REIT。”
现阶段，厦门安居集团已建成保障性租赁住房为7372套，已立项且在建的保障性租赁住房数量达13522套左右。未来三年，按照厦门市“十四五”规划，厦门安居集团还要建设14个保障性租赁住房项目（约3.66万套），总投资达到125亿元。徐晓煜同时表示：“基于长远发展考虑，在园博公寓、珩琦公寓发行REITs后，厦门安居集团旗下的其他租赁住房资产也逐步按照REITs存续期管理的标准进行管理。”
