华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于丽丽 李贝贝 新乡报道
春节前后，为刺激居民购房，河南楼市出现“1万元网签”的购房策略。这种促销方式，不仅在郑州市有，毗邻郑州市的新乡市也玩转了这一“新招”。新乡市国悦城誉府的销售告诉记者，以100万元房价为例，首付20%就是20万元，购房者缴纳1万元就能签署购房合同，其余的19万元开发商可以借给客户，客户打个借据就行。
郑州市的中介人士徐明（化名）告诉记者，郑州市目前多数楼盘都可以实施首付分期，他为记者介绍的楼盘首付有的2%，有的8%，其余首付在交房时结清即可。另外，有消息称，1月29日，郑州市首套房贷利率已从4.1%降至3.8%，记者已从当地某农业银行核实了该消息，但也有其他银行表示目前尚未收到正式通知。
1月29日，合硕机构首席分析师郭毅对记者分析，受保交楼攻坚战影响，河南省的购房者对于购买期房仍有不安心理，现在省内多个楼盘实施交房时结清首付的策略，不仅是降低购房门槛，也是对购房者不安全心理裂痕的弥合。
同日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对记者分析，倘若房价持续下跌，背债买房很不划算，如果按揭利率高于保本理财利率，就更不划算。从这个角度来看，房贷利率未来至少要降至3%左右的保本理财利率水平才合适。
“1万元购房”
河南楼市频现“1万元网签”的购房新模式。花1万元就能买房，其余首付可以推延至交房时结清。这种促销方式，不仅在郑州市有，毗邻郑州市的新乡市也有。春节后首个工作日，记者走访了郑州市和新乡的房地产市场。
关于郑州市的房产广告，目前房天下打出的醒目字样是“回乡置业”。徐明对记者表示，“如果来郑州置业，免费车接车送，报销往返高铁费用，各种优惠的楼盘都有。”
徐明介绍，春节前国泰紫荆苑曾搞过“0首付”的促销活动，当时缴纳几千元的维修基金即可买房。现在的政策是，交1万元就能网签，剩余首付交房前一次性结清即可。不仅如此，定房还砸金蛋，签约就送7万元车位抵用券。
徐明告诉记者，国泰紫荆苑的这种促销方式并不罕见，目前郑州市的多数楼盘实际都可以首付分期。美的智慧城首付可申请2%，大约一万多元，其余全部贷款。合筑玖合湾首付8%，两三万元就能网签，其余首付交房前付清即可。
房天下显示，2022年12月郑州市的新房成交均价12232元/平米，环比下降10.55%，成交套数为4552套，环比上升195.58%。二手房方面，当月成交4070套，环比上升78.7%。
春节后首个工作日，记者在新乡市国悦城誉府项目现场看到“1万定套房，交房交首付”的广告。
国悦城誉府项目的销售韩越（化名）对《华夏时报》记者介绍，目前购买该项目交1万元就能签购房合同。以100万元的房子为例，首付20%为20万元，购房者缴纳1万元，其余19万开发商为购房者垫付，只需要购房者打借据欠条就行。国悦城誉府项目大约2025年交房，购房者借开发商的19万，在交房时偿还即可。
值得提到的是，国悦城誉府项目现场十分火爆，当日坐满顾客。由于春节后首个工作日销售人员数量有限，部分顾客不得不等候销售抽空讲解，销售会将看房的人安排成一组，统一介绍项目。根据房天下公示的信息，国悦城誉府项目目前均价大约8000元/平米。
需要说明的是，在新乡市实施1万元购房模式的，国悦城誉府项目只是其中之一。记者注意到，在某小区门口，华地地产的项目华地云熙府广告十分醒目，主打销售口号就是“首付1万，交房交首付”。
郭毅对记者表示，河南省尤其郑州市此前由于受到保交楼攻坚战的影响，所以买房人购买期房，还存在一定心理上的不安。目前开发商采取的上述交房再付清首付的促销策略，实际上不仅降低了购房门槛，也在一定程度上弥合购房人缺乏安全感的心理裂痕。
新乡市昌建汇丰铂悦府的销售陈明（化名）对记者表示，在新乡市，昌建汇丰铂悦府是改善型住宅的“第一”，国悦城（誉府）是刚需销售的“第一”。目前，昌建汇丰铂悦府项目的均价大约是11000元/平米，陈明表示，这是新乡市的天花板价格，作为新乡市的高端楼盘，昌建汇丰铂悦府项目不差钱，也不会采取类似国悦城誉府的销售策略。
记者通过天眼查获悉，昌建汇丰铂悦府项目的开发商是新乡市新濮置业有限公司，股东是河南昌建地产有限公司，后者是双汇火腿肠的生产厂家“双汇发展”的成员。陈明对记者表示，昌建汇丰铂悦府项目背后有实业支撑。
与国悦城誉府形成鲜明对比，春节后的首个工作日，新乡市四季城项目格外冷清，当日除销售外并没见到其他购房者。四季城的销售张蕾（化名）告诉记者，四季城5000多套房，目前售出1000多套。
张蕾对记者表示，郑州房产市场的热度受全国市场的影响，而新乡市的房产热度又受到郑州市的影响。随着不久前疫情管控措施的优化，目前新乡市购房者的市场情绪相比此前已有不小的缓和。
房天下的最新数据显示，2022年12月新乡市的新房均价7395元/平米，环比上月上升8.42%，成交套数为2177套，环比上月上涨46.31%。
另外值得注意的是，记者实地走访发现，目前新乡市各个楼盘均已在醒目的位置公示监管账户的信息。
郑州市首套房贷款利率降至史上最低
1月29日，春节后的第二个工作日，郑州市传出房贷利率已从4.1%降至3.8%的消息。徐明表示，这是郑州市历史最低贷款利率。当日，郑州市某农业银行工作人员对《华夏时报》记者确认消息属实，但该工作人员也提醒，首先必须是首套房，其次每个楼盘的合作银行不同，还要看具体楼盘指定的是哪个贷款银行。
同日，记者致电郑州市的交通银行和招商银行，其工作人员表示，当日银行尚未收到利率降至3.8%的正式通知。但徐明则称，目前所有银行都可以将贷款利率降至3.8%。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析，“部分银行还没有收到通知，要根据总行统一安排，但总体上预计1月底都会执行此类政策。”
徐明给记者提供了郑州市城东区可执行贷款利率为3.8%的项目明细，项目数量接近20个，对应的银行包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等。徐明对记者表示，“尽量早些动手，利率降了以后，各大楼盘好楼层卖得快，销量上去，政策就会收紧。”
1月29日，李宇嘉对《华夏时报》记者表示，此前有多个三四线城市，在国家最低利率的基础上进一步下调首套房贷利率。郑州市房贷利率降至3.8%，是第一个执行首套房贷利率“不设下限”的中心城市。
李宇嘉分析，央行提出“不设下限”，但具体下降多少，取决于银行具体执行。如果银行降得太多，会影响银行利润，降得太少，又无法发挥积极效果。现在从4.1%到3.8%，降幅不小，这也是尝试性下降，试探市场反应。
李宇嘉认为，单纯降低利率，并不能提振疲弱的市场需求，特别是收入和就业预期下降的情况下。还需要与其他政策结合起来，发挥协同效应。从1月楼市疲弱的状况看，后续还有其他城市跟进，并且首套房贷利率还会继续下降。
那么，未来首套房贷利率会下降至多少？李宇嘉分析，首套房贷利率至少要降至3%左右。他分析，房价如果持续下跌，背债买房本就不划算，如果按揭利率明显高于保本理财利率，就更不划算。李宇嘉指出，如果未来央行继续引导银行资金成本下降，比如降低存款利率、同业拆借利率、央行再贷款利率等，也会相应引导按揭利率下降。无论如何，继续降低按揭利率是确定的。
