继南京之后，“中国最强地级市”苏州成为江苏省第二个放松限购的城市。9月11日，苏州官宣，满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。
业内人士认为，苏州此次对于限购政策的局部调整有利于改善需求入市，将会释放出一批购房需求，拉动市场交易，提振楼市信心和成交。
值得注意的是，此前一周，苏州已紧随一线城市落地了“认房不认贷”政策。政策落地后的首个周末，苏州部分区域新盘热度明显提升，二手房市场带看量、咨询量亦出现大幅上涨。
“可以说，苏州楼市一系列松绑政策相继落地，短期内对楼市信心的恢复有一定的积极作用。”克而瑞苏州房产测评预计，目前，进入传统的楼市“金九”旺季，加之“认房不认贷”等利好政策落地苏州，带动市场信心修复，效果也或将最快于这个“金九银十”显现。
限购政策灵活调整
9月11日，苏州召开新闻发布会，对市委市政府于9月8日印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》进行解读。
据悉，此次苏州出台的30条政策措施包括提振和促进消费、着力扩大有效投资、促进房地产和建筑业平稳健康发展、稳住外贸外资基本盘、大力提升科技创新水平、激发产业发展新动能等8个方面、共30条。
其中，为促进房地产和建筑业平稳健康发展，《措施》提出要支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产投资及引导建筑业高质量发展等。
在支持刚性和改善性住房需求方面，《措施》规定，优先保障和解决更多刚需住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口购房与本地户籍居民家庭适用同等政策；满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核；综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
同时，还落实降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。
在稳定房地产投资方面，《措施》则强调，综合运用优质优价、容积率激励、鼓励建设多样化类型住宅产品等措施，支持房地产企业开发高品质住宅。例如，商品房项目在健康平稳前提下，根据项目需求可依法按照科学合理的面积划分原则，申请预售许可；引导房地产企业由住宅开发为主向城市更新、住房租赁、集中建设、物流仓储和养老健康等领域延伸。
上述举措中，“购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核”因为局部放松了限购，受到业内高度关注。
“苏州120平方米及以上不限购、同时，落实降低首付比例，总体来看，有利于改善需求入市。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《华夏时报》记者指出，一方面，市中心120平方米的改善、高端产品等迎来了限购解除后的改善需求集中入市，改善群体的入市有助于苏州楼市的企稳回温；另一方面，远郊区域也有120平方米以上的洋房或别墅产品，这类项目因为地段位置原因短期内存在销售压力，限购政策调整后，这类项目也迎来了去库存的机会。
好地网苏州认为，本次虽只是针对120平米及以上的改善性需求，但对于市场来说，这仍将会释放出一批购房需求，拉动市场交易、提振楼市信心和成交。
张宏伟同时强调，苏州的限购政策调整和其他城市全面取消或非核心区先取消不同，按照这样的限购措施，改善高端归改善高端，首套刚需归首套刚需，“有松有放、有保有压”，限购政策再差别化执行，120平米刚需户型仍然受到限购限制或政策保护：“对于苏州这样的强二线城市来说，不至于因为120平方米以上的限购政策调整而影响首套刚需置业。”
市场效果有待观察
今年以来，苏州多次出台新政，提振楼市信心，通过降低首付比率、给予购房补贴、人才购房券等方式，以及吴江区等部分区域实行“不限购”政策，力图促进房地产和建筑业平稳健康发展。
7月以来，住建部、央行等部委频频发声，需求端放松步步深入，强化托底房地产市场的决心。作为长三角重点城市，9月2日，苏州紧随上海、北京官宣落地“认房不认贷”，此次则再强调满足改善性住房需求、局部调整限购政策。
毫无疑问，销售乏力是苏州楼市政策频出、限购退出的主要因素。好地网数据显示，今年二季度以来，随着前期的行政政策红利消化殆尽，苏州市场调整压力进一步加大。以新房市场为例，1—8月，苏州新房成交量为710.02万方，相比去年同期的879.73万方，减幅达19%。
单以8月成交数据来看，据克而瑞苏州房产测评统计，2023年8月，苏州市区商品住宅的供应面积为41.07万平米，同比增加5.85%，环比增减少116.27%；成交面积约43.07万平米，同比减少20.35%，环比增加44.66%。“8月苏州新房市场仍旧延续低迷趋势，整体行业信心仍处于低位，成交数据也创近5年来单月新低。”该机构直言。
“可以说，苏州楼市一系列松绑政策相继落地，短期内对楼市信心的恢复有一定的积极作用。”克而瑞苏州房产测评预计，目前，进入传统的楼市“金九”旺季，加之“认房不认贷”等利好政策落地苏州，带动市场信心修复，效果也或将最快于这个“金九银十”显现。
事实上，“认房不认贷”政策落地后首个周末，苏州部分区域新盘热度已明显提升，二手房市场带看量、咨询量出现大幅上涨。
据苏州贝壳新房成交数据显示，政策出台当天，该系统内新房成交了约60单，周末两天（9月2日—3日））总成交突破200单，这一数字明显比以往高出不少；而二手房市场的活跃度同样明显。诸葛找房9月3日数据显示，过去24小时苏州全市新上房源10284套，挂牌总量高达28万余套；过去24小时涨价房源为98套，降价房源则多达1500余套。
值得一提的是，苏州之外，江苏省会南京于9月7日深夜突发新政，宣布自9月8日起四大中心城区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区）范围内购买商品房不再需要购房证明，意味着南京全市取消限购。对此，南京市房地产学会会长吴翔华教授表示，南京新政力度很大，有助于刚需、刚改买房。目前南京房价已是底部，接下来，楼市会逐渐恢复。
南京成为8月末以来全面放开限购的第四城，同时也打响强二线城市全面放开限购“第一枪”。诸葛数据研究中心预计，接下来其他“强二线”城市如杭州、成都、武汉等可能会逐步跟进。而核心二线城市放开限购所产生的市场效果或明显大于其他低能级城市。
易居研究院研究总监严跃进认为，限购政策的放松是9月份开始的政策新特点，表现为大城市放松的力度明显增强，放松涉及外地购房和大户型购房等领域，一些购房方面的证明和资格已经基本上陆续废除，市区政策和郊区政策逐渐看齐，对于后续各地购房政策也有较为积极的启发。
