有几种调整方式？究竟是批量下调还是主动申请？……在六家国有大行相继“官宣”下调存量首套住房贷款利率的具体政策后，9月10日，据北京商报记者不完全梳理发现，包括民生银行、光大银行、平安银行、江苏银行、上海银行、北京银行在内的多家股份制银行、地方银行也纷纷发布公告，披露了调整细则。从公告内容来看，各银行按照三个时间段划分贷款的具体调整幅度，存在“二套转首套”的存量房贷、逾期贷款归还积欠本息等情形的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整。
三个时间段划分贷款具体调整幅度
继六家国有大行“官宣”降低存量首套住房贷款利率实施细则后，中小银行纷纷跟进。9月10日，据北京商报记者不完全梳理发现，截至目前，包括民生银行、光大银行、平安银行、华夏银行、广发银行、渤海银行在内的股份制银行，江苏银行、上海银行、北京银行、湖北银行、重庆银行在内的地方性城商行纷纷发布调整公告，披露了更多存量房贷利率调整细则。
从公告内容来看，与六家国有大行一致，多家银行均表示，将于2023年9月25日起，开展存量首套住房贷款利率调整工作。从公告内容来看，各类银行按照三个时间阶段来划分贷款的具体调整幅度。
以上海银行为例，该行指出，2019年10月7日（含）前发放、已按照人民银行公告〔2019〕第30号要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，调整至相应期限LPR不加点。原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，调整至发放时所在城市政策下限。
北京银行要求，2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。若贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应贷款所在城市政策下限执行。
兴业银行规定，对于2022年5月15日（含）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
融360数字科技研究院分析师李万赋表示，根据各地市场利率定价自律机制公布的下限来看，在某些时间段，当地银行执行的首套房贷主流水平，和贷款发放时当地的首套房贷利率执行下限可能存在着差异，理论上，借款人当时首套房贷水平高于下限的话，就可以和承贷银行沟通下调利率。比如深圳地区2021年9月执行的首套房贷利率主流水平为5.10%（LPR+45BP），而下限水平为LPR+30BP，那么在该月贷款的借款人，存量房贷利率有着15BP的下调空间。
这几种情况客户需主动申请调整
为提高效率，多家银行原则上均采用统一批量的方式主动调整存量首套住房贷款利率，不过也有部分情形需要借款人按照银行要求主动申请。
重庆银行在《关于降低存量首套住房贷款利率的公告》中指出，原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，或逾期贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向该行主动申请利率调整，经审核符合条件后调整贷款利率。
申请时，“二套转首套”业务需客户提供身份证、首套住房贷款证明等材料，逾期贷款归还积欠本息的存量房贷无需客户提供证明材料。
还有一种情况为，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整，先按照相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再调整贷款利率。固定利率贷款转换为LPR定价的浮动利率贷款，重定价日为次年1月1日，重定价周期为12个月。以基准利率定价的浮动利率贷款，转换为LPR定价的浮动利率贷款，重定价日和重定价周期与原合同保持一致。
浦发银行也在公告中提到，前期申请延期还本，贷款处在“利息分摊”阶段的，需由客户申请解除“利息分摊”，经该行审核符合条件后按调整规则调整贷款利率。
“逾期贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，经我行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。”华夏银行称。
易居研究院研究总监严跃进指出，此次改革的思路，其实就是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。这个低基点的LPR，是指借款人当前的LPR。各大银行发布的规则，本质上就是把各个高基点的购房者进行调整，让其享受最低的基点。按照此次规则，部分年份购房者可以享受到“LPR+0基点”，部分年份购房者可以享受到“LPR-20基点”。
“我们现在绝大多数购房者，其房贷利率都是按照‘LPR+基点’的方式进行的。其中LPR部分购房者和银行无权调整。所以可以调整的内容就是基点。基点高，那么计算出来的利率就高。基点低，那么计算出来的利率就低。”严跃进如是说道。
由于存量首套住房贷款利率调整业务规模较大，为了避免借款人上当受骗，多家银行还同时发布提醒称，在为客户办理存量首套个人住房贷款利率调整过程中，不收取任何费用。为最大限度保障客户的财产和信息安全，防范不法分子以利率调整为由实施诈骗活动，请不要轻信银行官方渠道以外人员的电话或短信。
北京商报记者 宋亦桐
