作者 张大伟 中原地产首席分析师
6月13日，中国人民银行发布公告，为维护银行体系流动性合理充裕，人民银行当天以利率招标方式开展了20亿元逆回购操作；期限7天，中标利率为1.90%，较6月12日2%的利率水平下降10个基点。这是2022年8月以来，7天期逆回购操作利率的首次调整。
对楼市将会产生怎样的影响？
第一，降息传递了明确的政策信号，要进一步稳定市场信心和预期。当下房地产市场最大核心是行业信心问题，因此，降息在一定程度上将从宽信贷、稳信心方面产生较大利好作用。
第二，降息目的虽然不是针对房地产进行救市，但稳定经济发展的效用客观上稳定了房地产市场。降息，特别是非对称降息，代表了信贷政策会继续宽松，这对楼市是利好。目前，从市场表现来看，整体降息政策主要目的依然是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。
随着本次央行宣布降息，市场声音多认为5年期LPR有望跟降。而5年期LPR一旦降息落地，必然带来整体社会资金面变化，有利于稳定当前楼市市场情况。
第三，有利于进一步促进房贷利率下调。中原地产数据显示，全国已有超过80个城市的首套房利率进入“3字头”，最低首套房利率已经拉低到3.7%的房贷利率下限，达到2019年以来的新低。
随着降息持续，预计全国多地的房贷利率有望降到4%以下。目前，三四线城市房贷利率基本已处在4%以下的水平，一二线等重点城市房贷利率仍在较高水平，多地房贷利率仍有下调空间。
建议稳楼市政策力度继续升级
2023年上半年，随着前期积压的购房需求释放，楼市显现出一波小阳春，但后续政策效应在减弱。
5月，房地产市场的边际效用继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面有限，难以拉动改善性需求。
房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，当前购房者信心不足，而房企暴雷又在一定程度上影响了购房者安全感，多重因素使得诸多宽松政策对市场产生的作用低于预期。
目前，房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从中原地产监测数据来看，多个城市利率均出现轻微变化。但影响购房的重要因素，短期看是收入稳定问题，长期看是人口结构问题。因此，我们需要警惕市场再次出现明显下滑。
我们建议稳楼市的政策力度应继续升级，可针对一线城市进行“微调式松绑”。比如调整第二套房的认定标准，在更多范围内推行“认房不认贷”政策，以进一步调动“卖一买一”的改善需求的积极性。
2023年，有两大政策值得期待：其一，5年期LPR降息政策，其二，一线城市调整二套房认定标准。如果两大政策能真正落地，楼市不排除再来一个成交小阳春的可能。
