华夏时报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
20世纪60年代，新加坡国父李光耀曾向新加坡人许下了“居者有其屋”的承诺，同时也开启新加坡的“组屋时代”，兴建大规模的低标准、小户型的公共房屋提供给新加坡居民。之后历任的新加坡政府推出了很多措施来维护楼市稳定。
如不久前的4月26日23点50分，新加坡政府深夜公布楼市降温新政。其中，新政中最引人注目的一点是，将提高购买任何房产的外国人的额外买家印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，以下简称ABSD）至60%。这意味着以后外国人想要在新加坡买价值100万元的房子，其至少需要缴纳60万元的ABSD。
“ABSD只是一个额外的买家税。其实不管是外国人还是本地居民，他们买房的时候还有一个BSD，即买家印花税。对于外国买家来说，他现在要在新加坡买房的话，实际上需要支付的税费超过60%。就是说，如果你要买一个价值100万元的房子，光是在税费上这块支出就要达到62万元、63万元。”新加坡房产经纪公司博纳房产（PropNex）营销副总监刘蔚然在接受《华夏时报》记者采访时表示。
而新加坡政府出台的楼市降温措施打乱了部分市场的秩序。据刘蔚然透露，新政出台后，市场观望情绪加重，身边原本计划出手买房的外国客户选择了等待，也有开发商因楼市降温政策突然颁布，将原定于5月初开盘的Newport Residences项目选择延迟推盘。而对于新加坡本地居民来说，这一次楼市降温政策的出台并不影响他们买第一套房。
房价水涨船高
新加坡位于马来半岛南端、马六甲海峡出入口，四季常夏，草木苍翠茂盛，是连接欧、亚、非三洲的海上交通枢纽，也是东南亚唯一的发达国家。不过新加坡的国土面积仅有728.6平方公里，约等于2/5个深圳，总人口约568万。
然而就是这么一个城市型的国家，近年来吸引着人才、金钱及企业的涌入。据了解，新加坡是继纽约、伦敦、香港之后的第四大国际金融中心，大量跨国企业在新加坡设立亚太总部。
2022年5月，新加坡总理李显龙在日本第二十七届国际交流会“亚洲的未来”上说道：“有数十亿人正排着队进入新加坡。”此外，也是2022年5月，中国新能源汽车蔚来汽车在新加坡交易所敲钟上市，并宣布在新加坡设立人工智能和自动驾驶研发中心；2022年6月，中国科兴集团计划投资20多亿新元（约100亿元人民币），在新加坡设立科研设施和国际商业总部。
在更早前，据相关媒体报道，2022年2月，中国知名跨境电商平台SHEIN（希音）将公司控制主体变更为新加坡公司，创始人徐仰天获得新加坡永久居民身份。
新加坡官方透露的数据显示，2022年约2.31万人获得新加坡公民权，另有约3.45万人成为新加坡永久居民。
刘蔚然表示，在这一次楼市降温措施实施之前，已经有很多的外国高净值人士选择在新加坡购买房产。而之前外国人在新加坡购房的ABSD达到30%，但仍有很多人顶着这么高的税费购置新加坡房产。
4月26日，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布公告称，新加坡公民购买第二套住房的ABSD将从17%提高到20%。对于购买第三套或以上住房的公民，以及购买第二套住房的永久居民，ABSD将从25%提高到30%。对于购买任何房屋的外国人，ABSD从30%调整至60%。对于企业和信托这类的购房者，ABSD从35%提升到65%。此次上调自即日起生效。
新加坡调整ABSD措施公告。 截图自新加坡国家发展局官方网站
至于为何在2023年4月底推出楼市降温措施，新加坡政府在其公告中这样写道：2021年12月及2022年9月推出的楼市管控措施已起到了缓和作用，然而，在2023年一季度，新加坡房地产价格在强劲的需求下再次出现加速现象。新加坡本地居民购买房屋的需求十分强劲，同时，本地和外国的投资者也对新加坡住宅物业市场重新产生兴趣。如果任其发展，新加坡房产价格上涨可能会超过经济基本面，从而带来相对于收入的价格持续上涨的风险。
新加坡市区重建局数据显示，2023年一季度，新加坡私人住宅价格上涨了3.3%，2022年四季度的涨幅仅0.4%。此外，2021年和2022年，新加坡当地房价分别增长了10.6%和8.6%。
而根据新加坡统计局4月14日公布的初步数据显示，新加坡2023年第一季度国内生产总值（GDP）按年增长0.1%，低于预期的0.6%，也远低于2022年2.1%的增速。
2021年12月和2022年9月，新加坡政府因房价上涨过快，选择出台楼市降温政策。据相关媒体报道，2021年12月，新加坡政府推出一系列房地产降温措施，其中包括提升印花税率和降低信贷额度等，如外国人在新加坡买房所需缴纳的额外买家印花税（ABSD）由20%提高至30%。彼时的新加坡财政部长表示：“我们不希望新加坡和外部的投资者大举投资房地产，导致房价脱离经济基本面。这样一来，很多新加坡人可能会觉得房子没办法负担得起。”
2022年9月，新加坡政府又宣布了新一轮楼市降温政策，将总债务偿还率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）和每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）的基准利率上调0.5%，私人住宅由3.5%上涨到4%，非住宅类则从4.5%增加到5%，同时将组屋贷款与估值比率（Loan- to-Valuation，简称LTV）由85%降低到80%。
有意思的是，新加坡自2021年以来都会选择在深夜时段颁布楼市降温措施，而这主要是吸取2018年的经验教训。2018年7月5日傍晚，新加坡政府宣布提高外国买家的ABSD至30%，同时调整公司购买住宅的ABSD，并于7月6日生效。彼时的新加坡政府以为市场没有时间做出反应，没想到就在宣布新政后的当天晚上，数千名买家涌入售楼处，短短几个小时内卖出超1000套私宅。
面对狂飙不止的房价，新加坡政府优先选择大力调整外国买家市场，即自4月27日起，在新加坡购买任何房屋的外国人，额外买家印花税将从30%调整至60%。
“在过去的两年，房价都有一个高速增长，现在新加坡的房价处于历史上的高位。我觉得这个政策，一方面是为了对外国高净值人士主导的这部分买家市场进行一个降温，另外一方面其实也是为了吸引这些外国的有钱人来新加坡获得永久居民或者公民的身份，他们如果取得新加坡本地的身份之后，买房就可以在税费上获得很大程度的减免。”刘蔚然说道。
据了解，在此次新加坡新政中，新加坡公民和永久居民在购买第一套住房时的ABSD保持不变，仍然分别维持0%和5%。
此外，据刘蔚然透露，新加坡在房价划分上分成3个区域，分别是核心中央区、外围中央区和比较偏远区域，越中心的位置，房价越高。2022年，新加坡核心中央区的均价为每平方尺1782元新元（约9341.42元人民币），外围中央区域的均价为每平方尺1621元新元（约8497.44元人民币），偏远区域的价格为每平方尺1201元新元（约6295.76元人民币）。
值得注意的是，一平方尺约等于0.11平方米，若是折算成平方米格，新加坡核心中央区的房产均价约为每平8.41万元人民币，与我国一线城市内的核心区域房价相当。
新加坡房产中介陈恩（化名）向《华夏时报》记者指出，“我们新加坡的地真的不够了，很多人都想来投资，我们是不想让外国人把价格炒高，所以新加坡政府才调高外国买家的额外买家印花税。”
预计影响约10%的新加坡住宅物业交易
新加坡政府在楼市新政中的公告中称，根据2022年的数据，上述ABSD费率上调将影响约10%的新加坡住宅物业交易。
“我们这次也是有点吃惊的，像以往的降温政策调整不会说幅度这么大，本来外国买家的ABSD是30%，现在就相当于直接翻了一倍。可是后来仔细想了一下，这个降温措施的力度没有账面上的这么大。因为外国买家在新加坡房地产市场里面，所占的交易量的份额本来就不是很高。有一个统计数据是说，在2022年这一整年的新加坡私人公寓交易市场里面，有90%的交易都是本地人购买的自己的第一套房产，也就是说外国买家在这里面所占的交易比例其实是很小的。”刘蔚然说。
与此同时，在刘蔚然看来，很多外国人可能为省60%的ABSD费用去申请一个新加坡的永久居民或者居民身份。而这个政策可能成为外国高净值人士去申请新加坡本地身份的一个刺激和动力，然后促使这些人更长久的留在新加坡做出经济贡献。
“我觉得可能这才是新加坡政府颁布这个政策真正的原因。对于原本愿意去支付30%ABSD的这部分外国买家来说，他们自己本身的经济实力和购买力，都是很强的。在以前来说，新加坡可能更多的是他们选择资产配置的一个避风港，把部分资产以房子的形式放在新加坡，但是他们自己并不会把新加坡作为一个长期居住或者长期发展的目的地。现在ABSD提高到了60%，而这60%的税率不管是对于个人资产有多高的人来说，数目都非常可观，也倒逼这些有钱人他们不得不认真的思考，在新加坡买房之前是不是应该先取得（新加坡）永久居民的身份。”刘蔚然说。
同时，刘蔚然也提及，新加坡4月底推出楼市降温措施以来，市场观望情绪加重，身边原本打算出手的买家，选择了等待观望，他们也想知道这个降温政策对房价的抑制力度有多大。在开发商方面，也变得更加谨慎。有一个新楼盘在降温措施颁布后推出，定价也相比于降温措施前更加谨慎，售价定的保守一些。此外，有一个Newport Residences的新盘原定于5月初开盘，因为降温政策突然颁布，开发商想要谨慎一点且想观察市场的情绪发展，所以选择了延迟开盘。
据了解，上述提及的延迟开盘的Newport Residences项目，位于新加坡核心中央区，主打豪宅市场。市场消息称，该项目的价格被定在每平方尺3000新元以上（每平米约14.18万元人民币以上）。
“虽然这个政策颁布的时间很短，但是它的确对于市场情绪起到了一定的冷静作用。”刘蔚然说道。
虽说楼市降温措施能在一定程度上抑制房价的上涨，但是如今的新加坡还面临着房租上涨的情况。据新加坡城市重建局的租金指数数据显示，2022年所有私人住宅物业的价格同比上升29.7%，这是自2007年以来的最高水平。
刘蔚然指出，新加坡属于外向型经济，外国人占新加坡的人口比例较大。如果房价和租金继续上涨将会导致外国人才的流失。
“不光是房价和租金的上涨，现在新加坡也存在通货膨胀的现象，日常的生活开支和成本都提高了，包括消费税从过去的7%涨到今年8%。在这样的情况下，有很多外国人士就去其他国家发展，或者是回到原本的国家。我觉得在未来某个节点是会达到一个这样的结果，就是租金和房价，包括其他方面成本会导致新加坡人才的流失。”刘蔚然说。
2023年1月1日起，新加坡上调消费税税率一个百分点至8%，所有由外国进口的商品，包括网购商品都要付消费税。同时，新加坡副总理兼财政部长宣布，2024年消费税税率会进一步上调至9%。此外，官方数据显示，3月份新加坡核心通胀率（未含私人公路运输和住宿成本）同比上升5%。而新加坡金融管理局还预计，新加坡今年整体通胀率介于5.5％至6.5％、核心通胀率介于3.5％至4.5%间。
吸引力在降低
5月18日，地产经济学家邓浩志接受记者采访时表示，最近几年新加坡房地产市场非常火热，房价上涨速度全球最快。其中，由于各种原因，大量中国买家进入新加坡。现在在新加坡买房的外国人当中，中国人占了绝对多数。
房地产咨询公司OrangeTee & Tie2022年10月份发布的一份报告显示，2022年前8个月，中国买家购买了新加坡出售给外国人42%的私人公寓。
此外，据新加坡《联合早报》报道，2022年5月底，一名中国福建买家一次性购买了新加坡中心豪宅康宁河湾（Canninghill Piers）20个单位，总花费超过8500万新元（约人民币4.23亿元）。
“新加坡处于一个（政治）中间地带，语言又以华语为主，然后文化各方面和中国比较接近，且处于东南亚，距离中国东南沿海地区比较近。所以，新加坡有一个先天的优势来吸纳大量来自中国的资金。所以说，（新加坡的）外国资金倒不如直接说百分之八九十都是中国资金。当然，对于富豪而言，还有其他的考量，比如税很低就是其中一个原因。几个原因的构成，使得新加坡吸收了大量来自于中国的购买力。”邓浩志说。
值得一提的是，刘蔚然主要专注在中国人或者新移民在新加坡的买房市场。所谓的新移民，就是来自于中国，在新加坡成为永久居民或者公民并定居。而此次新加坡楼市降温措施的出台，给他的业务带来了较大的影响。
“在新的60%的ABSD政策出来之前，很多中国有钱人将新加坡作为海外买房的首要选择。这个60%的ABSD肯定是会挡住一部分人的，他可能本来有在新加坡买房的打算，现在就直接打消这个想法。另外一部分可能就曲线实现目的了，以前是直接买了，但是现在的话，他需要在新加坡待很长时间，然后去取得永久居民的资格。不管是交易的速度还是交易量来说，这个政策都会让我们这部分的客户人群在很大程度上被抑制了。”刘蔚然表示。
同时，邓浩志也相信，新加坡推出楼市降温新政后，肯定会有部分买家不会选择新加坡。“今年以来，我身边做海外投资、移民置业等方面的人在谈，新加坡现在越来越不具有吸引力。目前新加坡吸引的都是些富豪阶层。随着新加坡的房价越来越高，而且入籍的条件也非常严苛，使得很多中国的客户，除了极富有的那一群外，现在都不考虑新加坡。”邓浩志说。
2022年香港私人住宅价格下跌了15.6%，结束了连续13年升势。2023年一季度，香港楼宇买卖约1.9万宗，交易额超过1450亿元，按季均大幅上升超过六成。交易数目也创下自2022年第二季后3个季度的新高。
邓浩志指出，2022年香港的房价回落，再叠加新加坡调高了外国买家的ABSD，香港更具吸引力了。对于中产及中产以上，但没到富豪这个级别的客户，未来可能更多的会选择到香港购置房产。如今通关之后到香港看房或者咨询房产的人，增加了很多。
