房企股权再融资紧锣密鼓进行中。截至5月19日，据《证券日报》记者不完全统计，年内已有11家房企收到交易所定增相关问询函，对于不同的房企，问询重点不一，但普遍要求房企说明募投项目的必要性。
不同房企被问询重点有所区别
具体来看，交易所对不同房企问询的重点也有所区别。对于募资主要用于收购、并购的房企，交易所问询函的侧重点为收购资产的具体情况、资产评估的合理性以及是否符合相关管理办法等。
以定增涉及重组并购的招商蛇口为例，交易所要求补充披露标的资产主要经营区域的园区开发情况、所处物流仓储行业主要企业及市场份额、市场供求状况及近年来市场变化趋势等；结合标的资产报告期内经营情况、核心土地使用权未来开发前景、上市公司经营发展战略、对标的资产的控制情况及权益份额等，补充披露本次交易的背景及必要性。此外还包括部分资产未采用收益法或剩余法评估的合理性，进一步论述业绩承诺方案是否有利于保护上市公司及中小股东利益等。
对于部分存在债务违约的房企，交易所则更为关注其偿债能力以及募资必要性等。以某出险房企为例，交易所提出需要披露的事项或问题，包括“三道红线”等财务指标是否处于合理区间，债券评级情况，违约债务是否与债权人达成债务展期协议或债务重组方案；结合在建房地产开发项目情况，说明募集资金投向募投项目的原因及必要性，募投项目是否计提存货跌价准备等。
此外，对于发行人控股股东参与认购的，交易所普遍要求，对认购资金来源是否为自有资金以及前后六个月是否存在减持计划等进行承诺和披露。
“放开房企股权融资是‘第三支箭’的重要举措，对房企募资用途也提出了明确规定，可以用来补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。”巨丰投顾高级投资顾问张丽洁对《证券日报》记者表示，交易所问询也是为了审查房企自身的资质，核查融资用途，保证融资安全。
募投项目普遍为保交楼项目
在交易所严格的审核下，对于问询函中的问题，房企以及保荐机构等均进行了详细回复。对于募投项目的必要性问题，房企也普遍表示均属于“保交楼、稳民生”项目。
以某头部房企为例，对于募集资金投向的14个开发项目，其保荐机构表示均属于普通住宅，销售对象均为刚需型或者刚改型客户，其中2个项目涉及租赁住房，由地方房产主管部门指定单位按照确定价格回购专项用于租赁住房，公司不参与后续运营。上述项目均已于2022年12月底前开工建设，预售情况良好，后续将根据协议约定及项目销售等情况开展施工及交付，满足“保交楼、稳民生”的政策要求。
“募集资金的投入有利于缓解工程建设的资金压力，确保按期交付，增加普通住宅供给，满足区域市场普通住宅的需求，并提供拆迁安置建设、租赁住房供给等，属于‘保交楼、稳民生’相关房地产项目或经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设。”上述头部房企称。
对于募投必要性，中南建设回复称，拟投向公司处于建设销售过程中的两大项目，该等项目定位为首次置业及改善型普通住宅产品，项目涉及的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等资质文件均已齐备，项目周边商业、教育配套完善，地理区位具备优势，收益前景良好，是公司“保交楼、稳民生”的重要工程，符合国家的政策导向。
“交易所问询主要是为了判断定增的合理性和必要性。要深入了解发行人情况及融资合理性，切实支持真正需要资金且符合要求企业。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，“股权融资通道打开，有利于房企优化资本结构、改善资产负债表状况、增强资本实力。同时，有助于防范和化解房企风险，提振行业信心，增强行业发展预期。”
同策研究院研究经理陈舒对《证券日报》记者表示，放开股权融资为房企提供了更多元的融资渠道，能够借助市场化的手段推动部分出险房企资产重组。
