南方财经全媒体记者 徐倩宜 北京报道
4月21日，据人民法院报刊文，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》自2023年4月20日起施行。其中，就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，批复提出，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
根据批复，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这意味着，只要买房人以居住为目的购买的房屋，而且支付了全部价款，都可以主张房屋交付，并且是最优先权利。甚至大于建设工程优先受偿权、房屋抵押权等其他权利。
保护购房人的同时亦要维护各市场主体权益
中国司法大数据研究院金融司法研究中心首席研究员、中国仲裁法学研究会金融仲裁专业委员会主任卜祥瑞表示，此答复针对的房地产市场商品房已售逾期难交付现状，从客观上提供司法保障，以便维护社会稳定。这同时也体现了当前将保交楼、保民生、保稳定作为政府、金融监管以及司法公正为首要目标。他认为，批复的出台明确了在开发商售房违约后，如何保护购房消费者的合法权益司法价值取向。
北京市金诉律师事务所创始人律师戴金花亦持有相同观点，购房人的基本优先权将更好地得到保护。并且她提出，该批复实际上是对法理的一种突破。此前，一旦购房合同解除后，购房款是一种普通的债权，债权无法对抗具有抵押担保性质的物权。但批复内容显示，无法交付房屋或者无实际房屋可交付的，可以行使合同的解除权，也享有购房款返还的优先受偿权。
关于批复出台的背景，卜祥瑞提出，近些年最高人民法院将化解金融风险、保护消费者合法权益列在首位。
此前最高人民法院曾提出，要围绕做好“六保”工作，及时提出有针对性的司法政策举措，充分发挥司法促进发展、稳定预期、保障民生的功能。
值得注意的是，此批复对金融机构而言也进行了必要的风险提示，作为商业银行在开展开发贷款、按揭贷款业务时，一定要注意房地产开发企业的抵押情形和房企的偿债能力，对抵押品的安全性以及偿还贷款的保障性要进行系统的风险评估。
卜祥瑞强调指出，在营造稳定公平透明、可预期的法治化营商环境大背景下，司法不仅要关注到保护消费者合法权益，也要关注金融机构的合法权益保护。如果简单否定商业银行相关抵押协议效力或抵押担保物权的优先性，就可能会影响到金融机构对发放商品房消费贷款乃至开发贷款的积极性，进而影响房地产企业后续稳健发展。因此在强调保民生、保交房、保稳定政策部署的同时，还应当注意通过市场化、法治化的方式公平维护各市场主体的合法权益。
卜祥瑞指出，最高法已经单独或联合住建部门、金融监管机构出台多部与商品房买卖相关的司法解释或政策，在出台有关司法解释前，普遍进行了相应的风险评估，意在综合考虑保护各市场主体合法权益。
商品房预购合同纠纷逐年递增
近日，天津三中院发布商品房买卖合同纠纷审判白皮书（2019年-2022年）。数据显示，截至 2022 年末，天津三中院共受理涉商品房买卖合同类纠纷 3461件。从收案数量来看，2022年案件数量增速较高，2020 年增长 85.32%，2021 年增长 83.73%，2022 年增长 119.58%。
从收案案由上看，商品房预售合同纠纷共 78 件，占比商品房买卖合同纠纷案件总量的 2.25%。从纠纷产生原因上看，涉逾期交房的 2512 件，约占 72.6%。
天津三中院对此表示，其中商品房逾期交房纠纷占较大比重，究其原因，近年来房地产市场波动较大，房价下跌，开发商出现资金回笼难、资金链断裂等情形，加之新冠疫情等客观因素影响，使得开发商无法按期交房或者出现逾期办证等问题。
此前，如果购房人遇到开发商逾期交房等情况，很难选择解除购房合同。因为一旦解除合同，购房人对房子不享有优先受偿权，其只能主张拿回自己购房的款项，有可能造成钱、房“两空”，还要继续背负向银行还贷的沉重负担。
戴金花表示，批复的出台可以让买房人选择解除购房合同，对购房款的优先受偿。与此同时，购房人也可以解除贷款的合同。这意味着，没有偿还的贷款由开发商还给银行。可以解决目前因无法收房令购房人头疼的还贷问题，以及购房者与开发商、银行之间的相关争议。
卜祥瑞也表示，他作为国内多家著名仲裁机构的仲裁员，在审理有关商品房买卖、退房、退款涉及商品房消费者、金融机构及房企开发企业争议案件时，也特别注意区分房屋性质、合同的约定、违约责任以及有关司法解释、司法政策的规定。尽管仲裁解决争议一般不直接将司法解释作为裁判依据，但仲裁庭将其作为参照或参考则为常态。
明确涉案规则适用条件
卜祥瑞还指出，最高法关于商品房消费者权利保护的批复具有三个特征，一是进一步明确了顺位，二是区分适用不同情形，三是突出司法解释制定的前提。
其一，批复明确了此前《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》的清偿顺位不变，但购房人符合“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权”，或者符合“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权”，两项请求权优先于既有清偿顺位。
其二，在区分适用情形中，批复强调了以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的前提条件下，主张房屋交付请求权、或者价款返还请求权的才可以得到人民法院支持。
其三，在适用批复的前提中，需要注意的是，必须基于开发商逾期难交付从而引发的相关纠纷才能适用此批复，并非适用商品房买卖当中的其他纠纷，比如炒房购买的多处房屋，或者商用的写字楼宇。
戴金花表示值得注意的还包括，此批复规定，购房人在一审庭审前缴纳全部购房款的，也应该受到批复中的保护，规定突破了此前购房人对房屋必须要占有、使用的规定。
戴金花为消费者在购房过程中提出一些建议，包括建议大家尽量购买现房。另外在签署合同的过程之中，购房人需要注意要将购房款打入资金监管的账户里，资金监管账户一般在合同中进行了约定，如无约定可以到住建委的网站上查询相关情况；在购房过程中务必签署书面文件，并且查看开发商是否具有预售许可证；注意合同文本中的补充协议，有些补充协议可能会对购房人的权利然后进行限制，加重了购房人的义务；开发商在购房时向购房人保证的优惠措施及政策务必在合同中进行明确；购房人在购买期房要注意房屋在建施工情况，定期查看房屋施工进度与情况。
