作者 柏文喜 中国社科院大学研究生院特聘导师
房地产总量扩张黄金时代结束已成共识，养老、文旅、康养、长租公寓、物流、联合办公等领域成为诸多房企战略试水的重点领域。
近几年，中国一面要应对、人口老龄化，慢性病大幅攀升的问题，另一面，经济增长、人均收入增加，人们对生活质量和健康要求持续提升，市场存在巨大医疗健康潜在需求。不少房企转型大健康产业，开发投资康养产业综合体项目。
据不完全统计，目前已有包括万达、万科、恒大、鲁能、远洋、融侨、复星、保利、远洋等超20家房企发力医疗大健康板块，涉足医疗地产开发、医院投资运营、医药器械与服务、非诊疗服务等领域。
然而风口越大，风险敞口也越大。市场中，地产转型康养产业成功的项目凤毛麟角、失败的项目倒是越来越多。布局了22个康养项目的融创中国董事会主席孙宏斌就曾表示：“康养是一个巨大的市场，但也是一个比较难做的市场。”
转型康养先自问“初心”
近几年来，有关房企转型康养存在的诸多问题，笔者在参加行业论坛及接受媒体采访时就被各种人士频频问及。
房企转型康养项目目前面临的各种问题与现状，是与部分房企早期拿地秉持的理念有关。
随着行业深度调整，部分房企在主业方面发展越来越困难，康养或者文旅等产业概念可以成为房企前期拿地和销售去化的一个亮眼噱头，从而才开始转型大健康，开发康养小镇、兴建康养综合体。
康养地产本身是一个聚合度、链接性很高的行业，从建设运营到医疗，都需要参看相关健康标准，要做到适龄化、适老化、全年龄段；此外，基础无障碍、消防、日照等开发运营细节都需要企业在熟悉地产开发的同时，对整个医疗康养产业方方面面要更专业化更精细化。
因此，真正的康养产业真正要紧抓的就一个核心就是：运营！
首先，区别于地产开发，地产转型康养需要以运营收入来覆盖公司的运营成本、物业投资，赚的是运营现金流，而非物业销售收入。目前，不少房企所做康养地产项目，普遍还是“换汤不换药”，以开发思维在做本该以运营为核心的发展产业。
不少所谓转型康养的房企围绕着开发业务，以开发业务现金流来弥补运营现金流缺口，很少有依靠运营获取的现金流就能完全维持持有型物业运营，而这类企业要实现盈利则更不大可能。
其次，从商业模式来看，房企转型康养或文旅等多元化产业，在商业逻辑上不好理顺。文旅、康养、联合办公等产业投资回报慢、知期内现金流少，难以在较短时间内支持地产公司旧有体系内较高的管理和运营成本，必须要依靠开发业务现金流进行交叉补贴才能维持。而房企之所以愿意对其补贴，用意仍在拿地与快速去化，并非真正通过产业运作赚取利润，这是根本。
转型长周期发展产业金融工具是底气
笔者认为，房企要转型长周期产业，必须要有规模化、低成本的长期资金导入支撑，否则最终还是容易掉入“挂羊头卖狗肉”的窠臼。
即使以险资为代表、成本相对较低的资金，在进入重资产类型的康养产业时，也会采取售卖入住权等多种形式，以期尽早实现项目现金回流。开发企业或以出售物业回款为依托，或以分时共享权的售卖来平衡投资回报，这几乎成为从事康养、文旅等长周期物业开发和运营投资方的标准化动作。
在实践中更甚的是，房企无论是转型文旅或康养，往往都是住宅先行，然后再开始建设配套的文旅内容和康养内容，即房企必须用前期地产开发业务获取的现金流做支撑，才能进一步推动康养配套内容投资。
业内有句口头禅：“无地产，不文旅/康养”。
这背后直指国内大部分房企核心资本不足，但行业环境又迫使企业必须以规模化、高增长之路来维持土地市场的对价能力、融资势能以及在资本市场的企业市值，从而不得不走向高负债、高杠杆和高周转的发展模式。
而康养、文旅产业是要靠自身运营来收回投资的，作为一种长线投资，与房地产主流的高周转打法并不匹配，甚至是割裂的。因为长周期产业极易造成房企周转不灵和现金流压力。因此，想真正转型大健康领域的企业须做好心理建设与战略资本储备。
近几年，随着国家对房地产史无前例的调控，大部分房企抛弃了高周转模式，从而转向精细化管理与运营，并尝试在各种产业运营方面有所作为，这是好事。
房地产经历了依靠土地资源、借助资本杠杆来实现山河巨变似的快速滚动发展阶段，如今进入需要细水长流、精打细算的运营时代，展现房企实力的时候到了。
因此，向长周期产业转型，唯有从内心坚持“去地产化，重运营能力”才是企业有机会闯出一条新路的不二法门。(中新经纬APP)
