本报记者 李贝贝 上海报道
党的二十大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。
今年一季度，我国租赁市场较去年同期明显升温。4月14日，纬房研究院、贝壳研究院、新华网产业经济研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合课题组完成的《中国住房租赁市场发展报告（2023年一季度）》（简称《报告》）显示，今年一季度，40个重点城市的住房租赁市场市场活跃度同比再次攀升，返城开工、到城市务工的新市民新增、换租租赁需求旺盛。
尽管认为租金上涨动能总体不足，但根据一季度的市场行情，报告预计，二季度租赁市场活跃度将保持上升的态势，毕业季租金市场旺季将在5月上旬显现。随着各类租赁房源供应增加，租赁市场供给结构优化，租金水平将保持平稳。
一季度住房租赁市场主体活跃度较高
租赁市场进入了新一轮的升温期。在一系列租赁市场利好政策与市场回暖的双重提振下，随着返城开工以及新到城市务工人员的增加，今年一季度，部分重点城市租赁市场迎来一波“小阳春”，租房需求快速升温，在成交量增加的背景下，租金亦有小幅微涨。
一名上海房东向《华夏时报》记者透露，去年10月，自己手头一套两居室被退租后，尽管价格并没有上涨，但之后空置了近4个月。直至2月份春节过后，全国迎来复工热潮，自己明显感到“市场好了起来”，仅用2周时间就顺利地出租了该套房源。有中介人士也表示，今年以来，其所在的门店带看量有大幅提升，“一名员工一个月带看50组不成问题，每个星期都能租出去几套房子”。
来自研究机构的数据证实了一季度租赁市场的热度。《报告》显示，一季度，全国重点40城成交量同比增加14.7%。春节后租赁旺季的月度峰值在2月显现，相比去年来得更早。
租金方面，住房大数据监测系统核心城市租金指数显示，一季度重点40城住房租金综合指数环比上涨0.43%。但与去年同期相比，住房租金水平下跌了4.7%。
从租金水平来看，纬房研究院数据显示，一季度重点40城中15个城市住房租金环比小幅上涨，25个城市住房租金环比下跌。与2022年一季度相比，仅有5个城市住房租金同比上涨；从城市角度来看，贝壳研究院数据显示，一季度多数城市租赁市场活跃度同比升温，但租金还未回升至去年同期水平。不过，重点40城中，除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外，其余34个城市租赁成交量均同比增加。
分能级城市来看，由于经济率先复苏，租赁人口集中，租赁住房需求量高，一季度一线城市租金均环比上涨。但相比去年同期，除北京租金水平微涨外，上海、广州和深圳的住房租金水平均下跌，其中上海跌幅相对略大，为5.37%。
二线城市租金以下跌为主，且多数未达到去年同期水平。一季度，重点40城中，仅有天津、青岛、西安、成都和东莞住房租金上涨，其余21个二线城市住房租金均下跌；10个三线城市一季度住房租金则呈现分化态势，其中银川、廊坊、太原、兰州、南宁和烟台租金微涨，常州、惠州、呼和浩特和贵阳租金微跌；银川住房租金同比上涨，其余城市下跌。
住房租赁的健康发展，离不开政策层面的支持。今年一季度，大城市新市民、青年人住房问题仍是政策关注重点，租购并举战略继续深化。
其中，2月24日，央行、银保监会出台的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，给予住房租赁强大的金融支持力度，重点培育发展重资产模式的住房租赁项目。各地政策则主要是供需两端发力，通过公积金支持、完善保租房及监管政策来保障新市民租房需求。《报告》认为，发展住房租赁市场是实现租购并举的重要举措，也是新市民、青年人在大城市安居乐业的重要保障，因此预计今年将继续出台对住房租赁的支持政策。
同时，2023年第一季度，住房租赁市场主体活跃度较高，市场化项目落地、企业合作发展增多。以深圳、广州、成都、北京为代表，各地保障性租赁住房项目纷纷加速落地，社会资本参与度显著提升。住房租赁融资多渠道打通，产业基金、REITs、银行贷款发力。
租赁市场供给结构优化
根据上述《报告》，住房租赁市场行情主要受到以下两方面因素的影响：一是经济基本面因素，特别是就业和收入因素；二是供给因素如保障性租赁住房逐步入市。巨大的供应量及对租金的严格限制，可能会对住房租赁市场的整体租金水平产生一定的抑制作用。
基于一季度的市场表现，预计接下来的二季度，租赁市场活跃度将同比提升，房屋出租难度有所下降。不过由于房源供应量在随之增加，租赁市场供给结构优化，租客对于租赁住房的选择增多，预计租金水平或将呈现“稳中微涨”状态。
二季度，在供应方面，随着保障性租赁住房相关政策的落地、金融支持力度增加，租赁市场上保障性租赁房源快速增加。同时受房地产交易市场以及房贷压力的影响，更多的业主将闲置房源对外出租，整体租赁房源供给增加；而从需求端来看，据教育部预计2023届全国普通高校毕业生规模达1158万人，同比增加82万人。5月将迎来毕业季租赁市场旺季，加上一线及热门二线城市租客停留在租赁市场时间拉长，二季度大城市的租赁市场需求将保持旺盛。
面对市场的“供需两旺”行情，《报告》建议加快推动地方住房租赁立法工作：建议地方租赁立法重点围绕住房可住性标准、出租人和承租人的权利义务（尤其关于住房改善和维修、租赁终止、转租）、租赁经营机构监管等方面进行明确规定。在住房租赁立法层面，明确租赁经纪、代管和包租三种经营模式的基本定义，区分其权利义务关系等。
《报告》还提到，在住房租赁金融支持加大的背景下，住房租赁领域相关资金方应提升控制和应对风险的能力，租赁企业应增强运营能力。例如，对于商业金融机构，核心在于依法合规、风险可控、商业可持续，且不新增地方政府隐性债务。此外，还应加强对老年人和新毕业大学生住房租赁的政策支持。将发展租赁市场与发展养老产业相结合，引导鼓励各市场租赁机构和公共租赁机构进行适老化改造，提供针对老年人的各类专业服务，加强对老年人合法权益的保护；针对毕业季的来临，引导各租赁机构和中介服务机构优化对新毕业大学生的租房服务，鼓励对新毕业大学生提供各类租房便利和优惠等。
