中新经纬3月28日电 题：REITs试点首次纳入商业不动产，利好运营类房企
作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，提出12条措施以进一步推进REITs常态化发行。
此次通知将商业不动产纳入REITs试点，这是REITs试点启动以来第四次扩容。我们认为，政策将有助于相关企业盘活存量资产，优化投融资模式，促进新增投资，尤其是持有运营零售商业项目的企业。“弱开发，强运营”政策导向更加清晰，传统房企发展模式转变也迫在眉睫。
REITs试点多次扩容
2020年4月，国内基础设施REITs试点开始启动，截至2023年2月，全国已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。
这次REITs扩容范围涵盖了百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障了基本民生的社区商业项目。目前已发行的REITs基金中，以产业园区、高速公路资产类型数量最多，分别有8只、7只。
在REITs试点之初，产业园区就是REITs上市的主力类型，在首批上市的9只REITs基金中占比达到三分之一，目前仍位居上市REITs首位，且未来仍有扩容空间。
目前，发行规模最高的是高速公路REITs，合计发行规模达到437.3亿元，接近总体发行规模的一半。目前已上市的7只高速公路REITs平均发行规模达到62.47亿元，显著高于全部REITs平均值33.66亿元。
商业不动产的春天来了？
此次REITs新政明确支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs，是否说明中国商业不动产的春天已经来到？
目前，国内商业不动产资产体量庞大。据CAIC商办数据系统监测数据，中国建筑面积3万平方米以上的购物中心/百货商场约有8605个，总建面将近7.3亿平方米，其中已开业项目7031个，开业面积超5.85亿平方米。
目前，国内基础设施公募REITs规模约860亿元，整体规模偏小。可供对比的数据是，中国香港、新加坡和日本的REITs市场目前总市值规模分别约为1700亿、5200亿、7800亿元的规模，相较之下，中国仍有较大发展空间。
此次，新政还下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，非特许经营权、经营收益权类项目的最低现金分派的要求，从预计未来3年每年4%下调至3.8%，可供选择的资产范围也进一步扩大。
同时政策要求发起人(原始权益人)应利用回收资金，加大便民商业、智慧商圈、数字化转型的投资力度，更好满足居民消费需求。
国家发改委负责人曾表示，2023年底中国基础设施REITs有望超过60只，总发行规模要超过2000亿元。可见，REITs试点四次扩容之后，商业不动产正迎来新的发展机遇。
严禁为住宅项目变相融资
需要注意的是，新政严格限定项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
这一要求延续了保障性租赁住房发行REITs的做法，在发起主体、回收资金用途等方面建立了有效隔离机制，目的是防止资金流入商品住宅开发领域，杜绝房企借发行REITs为商品住宅开发项目变相融资。
可以看出，新政意在支持消费基础设施建设，进而恢复和扩大消费。我们认为，这一政策将利好持有运营类资产的房企，如万达、宝龙、王府井等，有助于这些企业拓宽融资渠道、优化资债结构，进一步提升相关房企的轻资产运营管理能力，加速推动公司向资产运营管理模式转型。
目前，华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、龙湖、新城近股等传统房企也持有并运营大量商业物业。而这些房企要想参与REITs市场，前提是住宅开发业务和REITs底层资产要完全隔离。因此，相关公司还需进行一系列项目架构调整，将标的资产通过划转、交易等方式剥离至项目公司后，才能符合REITs发行要求。
商业不动产作为典型的重资产，一度缺乏好的退出渠道。而随着REITs试点向商业不动产资产开放，将为这些专注商业不动产投资与运营的企业提供了盘活存量的金融工具，同时利用资本市场定价功能，发现持有型资产价值，有助于相关企业形成投融资闭环，优化资本结构，回收资金再投资于新项目，使资产运营得以良性循环。
