兔年春节之后，围绕着房贷市场的话题从未断绝。先是“提前还贷难”屡登热搜，后是银行屡屡推出花式贷款方式引发热议。
对于银行左手收紧还贷口子，右手扩大放贷人群，业内褒贬不一。多位业内专家认为，出现这两个对比鲜明的现象也侧面反映出，银行放贷压力很重，归根结底是与当前房地产市场还未完全复苏有关。
“连心贷”又来了
2月22日，据财联社称，农业银行近期针对雄安地区购房者推出了新的商业贷款产品“连心贷”，主要以未婚男女朋友作为共同还款人。
对此，财经网致电雄县、容城县、安新县的农行支行营业网点，相关工作人员均否认了“连心贷”产品，称没有收到相关文件通知。
不过，随后，又有多家媒体报道称，“连心贷”并非雄安地区特有，农行天津支行、云南省分行均回应称有“连心贷”产品。
实际上，这并非农行首次推出“连心贷”产品。2月23日，财经网在农业银行官网查询发现一篇题为《个人住房贷款“贷”出品质生活》的文章。文章明确农行推出了“连心贷”产品。文章解释，“连心贷”指为明确婚前财产归属或增强还款能力，未婚男女朋友作为共有权人，由双方或者一方向农业银行申请的个人住房贷款。
申请“连心贷”的房屋买卖合同中登载的买受人应为男女双方，所购住房应归属双方共有，既可由男女双方作为共同借款人申请贷款，也可由一方单独申请贷款。一方单独申请贷款的，另一方应作为连带责任保证人，在贷款存续期间承担连带责任保证担保。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，“连心贷”在早年就由部分银行作为贷款方式推出，其实质为担保贷款，即男女单独一方不能足额提供抵押或还款能力不足时，由男女双方或其中一方申请贷款，另一方作为连带担保人，向银行申请住房贷款。
她表示，这种贷款产品亦有弊端。首先，在办理该类贷款需双方就产权份额、出资份额等细节进行公证，办理流程更加繁复；其次，共同借款人的关系存在不确定性，男女朋友如出现感情纠纷，贷款违约概率较大，对担保人征信造成影响。因此，在实际住房贷款办理中，“连心贷”推广难度或较大，实际需求有限。
花式贷惹争议
而在“连心贷”之前，市场已经先后出现了“百岁贷”、“接力贷”、“合力贷”等各种类型的贷款形式。
其中，“接力贷”指的是以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人。“合力贷”则指的是以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，其实各类贷款名称、形式有所不同，但本质上是一样的，就是针对各类群体，创设新的贷款产品。“这个比例可能不大，但释放出这种信号，就是告诉大家，贷款产品很多，总有一款适合你。”
尽管银行此举是为扩大贷款人群，但各类贷款新模式扎堆出现，也引发了市场争议。例如，有人在网络平台提问：申请“连心贷”后情侣分手怎么办？情侣分手后房屋占有份额应如何处理？若所有权人去世，共同借款人如何处置贷款？
对此，北京市盈科律师事务所股权高级合伙人律师、民商诉讼法律事务部（二部）副主任许亮明确，从相关规定来看，不论采取何种贷款形式，房屋所有权均由产权证上登记的权利人所有。另外，添加共同还款人之后，都会存在一定风险。
他以连心贷为例分析称，这一贷款还款主体是男女朋友，由于男女朋友之间是情感关系，而非法律关系，此类关系并不稳定。贷款期间若感情破裂，出现贷款违约的概率较大，各自还款义务也难以划分。“如果一方作为借款人，另外一方作为共同还款人的，通常产权证仅登记在借款人名下，从物权登记的角度来说，产权属于一个人所有，对外来说共同还款人并不是产权人，无权处分房屋，但是却要对房屋承担还款的责任。”
因此，许亮建议，产权人、共同借款人一方面需要和银行了解贷款政策的具体要求。如房屋的权属是否有约定、借款的条件、还款的要求、贷款记录、日后房屋的处置等。另一方面，双方最好另行对于房屋的权属、出资、使用、收益等进行明确的约定，避免事后发生争议或纠纷。
需求提振是根本
既然新的贷款产品频频引发争议，银行近期为何还在频频加码？
对此，李宇嘉认为，造成这一现象的主要原因就在于，居民按揭买房的动力在下降，2022年按揭占比创新低。今年伊始，这种趋势仍在延续。这从侧面也反映出，银行放贷压力很重。
“这个问题很严重。一方面，按揭是银行最优质的资产了，不愿意贷款买房，银行资产质量下降，而国家对国有金融企业利润考核在趋严；另一方面，不愿意贷款，高位的楼市很难托起来，上下游的相关贷款业务也会受影响。关键是要提振各方按揭申请的预期。”
而若想提振申请放贷预期，根本上还是要提振市场购房需求。当前，楼市回暖的信号在越来越多的城市出现。中达证券研报数据显示，2月份以来，42个主要城市新房销售保持正增长的态势，周度新房成交皆环比上涨。
其中，北京、杭州、成都等热点城市新房、二手房市场交易均呈现出回暖趋势。以杭州为例，根据中指数据，杭州2023年第8周（2.13-2.19）新建商品住宅成交面积近23万平方米，二手房成交1456套，新房和二手房同环比均出现较大幅度增长，其余热点城市中部分项目的客户看房量也出现一定回升。
陈文静指出，短期看，部分城市3月或出现小阳春行情，但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。不同能级城市间分化情况或将更加明显，核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力，市场或延续调整态势。
但在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，当前，市场的回暖是结构性的，市场并未真正全面回暖，因此这种结构性回暖能够能持续多久也具有较大的不确定性。但开发商有销售的压力、银行有放贷的压力，在这样的情况下，开发商和银行应该调整自身的业务布局和业务结构以迎合楼市的结构性回暖，这样才能在抓住机会的同时规避房企的去化风险和银行的还款风险。
此外，陈文静建议，于开发商而言，当前针对房企的资金支持政策逐步细化落地，房企可抓紧融资窗口期积极融资，缓解资金压力，稳定现金流，银行可以加大与优质房企对接力度，把握合作机会。在核心城市市场恢复及政策优化窗口期，房企应加大营销力度促进回款，银行则要加大与优质房企、优质项目合作力度，把握市场恢复期的个贷投放机会。然后，把握各地优质地块供应节奏，房企深耕优势地区和优势板块，银行也要聚焦优势城市、优质项目、优质企业。
对银行而言，短期内仍需加大需求端支持力度，同时加速落地“金融16条”对房企端的支持举措，特别是对优质房企的资金支持。其次，避免经营贷、信用贷违规流入房地产市场。另外，银行针对不同地区、不同人群适时适度下调存量房贷利率，亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。
文/王亚静（责编：高雅）
