中新经纬2月21日电 题：开年迎“回暖”，一线房地产市场将怎么走
作者 夏磊 国海证券研究所联席所长
一线城市总体韧性强，开年有回暖迹象
从新房市场来看，春节后北京楼市率先升温，这主要和推盘节奏有关。2023年春节后一周，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的商品房成交面积同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，以上四城中，北京销售水平超过2022年同期。
二手房市场则延续了开年回暖趋势，尤其是广、深两地的二手房市场反弹明显。2023年1月，北京、上海、广州、深圳四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。
数据显示，春节后一周，北京、上海、广州、深圳二手房成交量同比增速分别为-7%、-7%、43%和44%，带看量同比增速分别为-39%、-29%、-16%和18%，除广州延续回暖趋势外，深圳市场也开始反弹。
二手房的价格显现止跌企稳。1月，贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来的首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。
房贷利率对购房需求有明显影响
虽然近两年来，房地产市场深度调整，但一线城市并未出台实质性放松政策，对楼市影响有限。
2022年下半年，全国供需两端政策持续发力，因城施策力度加大，对刚性和改善性住房需求支持持续加大。一线城市以局部微调放松为主，政策未出现较大尺度优化。
此外，房贷利率变化对市场购房需求有明显影响。据中指院2022年12月置业意愿调查显示，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。
2023年1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。2023年1月20日，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，我们认为北京、上海、深圳、广州四大一线城市不管是LPR报价，还是息率加点，未来利率降低的空间仍然较大。
一线城市供给缺口大
从供给端看，一线城市当前供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定。
2023年，一线城市土地供求规模大幅下降。受市场下行影响，2022年，一线城市四轮集中供地共268宗，同比下降36.2%，但总体流拍率为7%，相较于2021年的22%降幅明显。四次集中供地出让金额达到6375.9亿元，同比降幅为3.3%。
众所周知，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，但大幅调整几率较小。目前，一线城市政策优化空间大，运用得当会有效提振市场。如首套房认定标准、普宅非普宅界定标准，均存在调整空间。
从市场来看，当前一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。如北京调整了通州台湖、马驹桥地区商品住房限购政策。而上海、广州、深圳限购未见明显调整。
我们认为，首套房认定标准执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，这对市场中一部分合理的换房改善需求容易形成误伤。
当前，高能级城市二套房首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%，深圳普宅70%，非普宅80%。
以上海为例，超过140平方米的住宅为非普通住宅。在面积低于140平方米情况下，以住宅所处位置和房价来区分，内环以内按照房价450万元为分界，内环和外环之间以310万元为分界，外环之外以230万元为分界。如果换房置业改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居室为例，总价一般800-1100万元，首付需560-770万元，换房群体的压力较大。
土地市场灵活调整
当前，一线城市房地产的土拍规则也在逐步优化，在增加对房企吸引力的同时，提高了居民购房安全感。
具体来看，一是增加了供应批次。北京将集中供地批次调整为5次，上海、广州、深圳调整为4次。
二是提高了现房销售比重。北京2022年第三批次供地共推出18宗地块，其中13宗地、超过70%项目设置了竞现房销售面积环节。
三是提升了供给地块质量。如上海2022年第二批次供地中，核心城区地块占比高达15%。
四是建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制，有助于促进供地工作更好开展。
五是积极盘活存量项目。在2022年新供地块大幅减少背景下，加快已供未开发地块的开发销售，积极盘活存量未售项目，是维持一线城市房价稳定的关键。
