作者：何漪
货多不愁卖，是公募REITs近年来的真实写照，也吸引了更多企业进入REITs市场。上海证券报记者了解到，中山公用近日设立4亿元Pre-REITs基金，孵化培育REITs储备项目；还有招商公路等多家央企、国企也加速进军公募REITs市场。
一级市场开辟新路子
为了让产业资源与金融资本加速融合，部分企业开始探索新路径盘活存量资产。
2月17日，中山市国资委旗下的中山公用宣布设立Pre-REITs基金。公告显示，该公司全资子公司中山公用能源发展有限公司（下文简称“能源公司”）、中山公用环保产业投资有限公司（下文简称“中山公用环投”）拟共同出资3.1亿元与广发信德投资管理有限公司（下文简称“广发信德”）及中山市产业投资母基金（有限合伙）共同设立中山公用广发信德基础设施投资基金（有限合伙），即Pre-REITs 基金。
对于成立Pre-REITs基金，中山公用表示，此举有助于加快新能源相关产业布局，并助力优化资产结构，增强企业综合竞争力。Pre-REITs基金还有助于孵化和培育 REITs 储备项目，促进形成“投-建-管-退-投”的良性循环。
据悉，此次设立的Pre-REITs基金总规模为4亿元。其中，广发信德认缴出资8000万元，占比20%；中山公用环投认缴出资1000万元，占比2.5%；能源公司认缴出资3亿元，占比75%；中山市产业投资母基金认缴出资1000万元，占比2.5%。
记者了解到，该基金主要投资光伏、风电、储能、垃圾焚烧发电、热电联产、虚拟电厂等清洁能源项目，通过发行公募REITs 、被投企业境外上市等方式实现退出。
武汉高科申万宏源产业园区Pre-REITs在上个月完成备案。该基金的基金规模为10亿元（首期3.95亿元），定向投资医疗器械产业园相关（通过公募REITs上市）的基础设施类资产，是目前落地的首单医疗器械产业园区Pre-REITs基金。
在业内人士看来，Pre-REITs主要是投资于基础设施领域内具有发行公募REITs潜力，但尚未达到发行条件的标的项目，在投资、建设、运营前期以股权投资的方式进入，通过培育、运营直至项目成熟，达到公募REITs发行要求，实现退出并获得溢价收益。
公募REITs扛大旗
一级市场生态逐渐活跃，反映了企业进军REITs市场热情高涨。据悉，招商公路、南山控股等众多央企、国企正着力推进相关工作，以盘活手头的存量资产。
公开资料显示，南山控股正在全力推进宝湾物流公募REITs发行工作。目前，该项目已完成项目所在地和主申报地发展改革委审核，待正式上报国家发展改革委；同时，国资股权评估备案，与国家发展改革委、证监会、深交所等有关部委、监管机构的沟通汇报工作同步开展。
招商局旗下上市公司招商公路近日在机构调研中透露，作为招商公路探索新运营模式的尝试，该公司正在积极推进REITs项目。未来，期望通过REITs项目，打通公司高速公路项目的“募、投、管、退”的全流程通道，在主表投资、基金投资之外，打造新的REITs平台，同时通过REITs项目实现招商公路的管理输出。
此外，招商局旗下上市公司中国外运开展的基础设施公募REITs申报发行工作，目前也已获得董事会审议通过；招商蛇口与博时基金联合推动博时招商蛇口产业园REIT已在深交所上市。
盘活优质资产动力足
从市场来看，相关统计显示，随着公募REITs陆续上市，合计募资规模超过800亿元；与日本REITs市场7750亿元人民币的规模相比，国内公募REITs市场还有广阔空间。
在业内人士看来，在构建以国内大循环为主体的背景下，REITs市场既可以促进资本市场改革创新，也能为基础设施建设注入新的活力。越来越多的央企、国企认识到REITs这一金融产品的重要意义，REITs市场纵深发展可期。
谈及推动公募REITs发行的原因，一家国企融资管理中心总经理表示，随着公募REITs项目的成功发行，募集资金在偿还负债、充实资本金、弥补资金缺口后，可进一步提升公司造血能力，有利于后续对外融资工作的开展及融资成本的压降。
展望未来，招商公路表示，会继续提高优质项目的发现能力和获取能力，强化低成本的融资能力和建设成本控制能力，严控风险，保持健康的融资结构和资产结构，稳健扩大高速公路主业规模；并通过REITs等盘活存量资产，增强以路养路的能力。
