作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理
俞倩倩 克而瑞研究中心研究员
姚郑康 克而瑞研究中心研究员
据克而瑞调研发现，2023年春节假期，一线城市购房需求相对“坚挺”，二线城市成交表现略显逊色，部分三四线城市则“逆势翻红”，返乡置业初见端倪。尤其是六安、淮北、上饶等外出务工人员较多城市，当地房企还是“蓄势待发”，对疫情放开后的“返乡置业”保持乐观预期。
部分三四线城市迎来一波供应小高峰
受市场低迷、房企推盘积极性较低等影响，2023年，整个春节楼市成交尚未止跌。克而瑞监测数据显示，40个重点城市在春节周(1月21日-27日)成交量仅为35.7万平方米，环比下降75%，同比下降14%，与疫情前的2019年同期相比，降幅也达到了32%。
具体来看，各能级城市又表现出分化状态。一线城市购房需求相对“坚挺”，虽然春节周成交量同比下降72%，但仍显著好于2021年、2019年同期。
二线城市成交表现略显逊色，9个典型城市春节周成交仅为7.1万，环比下降86%，同比降幅达到28%。仅青岛、南宁、兰州、合肥等少数城市同比持增，但除青岛外，以上城市成交量与疫情前的2019年相比仍有差距。
三四线城市则表现出一定的“逆势翻红”迹象，返乡置业初见端倪，28个三四线城市环比下降61%，同比上涨13%，东南沿海城市如温州、东莞、中山、珠海等涨幅显著超50%。
从新房供应来看，2023年春节假期房企推盘积极性普遍不高，除青岛、长沙、梅州等少数热点城市在春节周供应量达2万平方米以上，多数城市新房供应近乎于零。
据克而瑞研究监测，40个重点城市在春节两周(2023年1月14日-27日)的新增供应量仅为306.9万平方米，较2021年同期下降30%，与2021年、2019年同期对比，降幅也在45%左右。
具体看，一线城市新房供应从高位回落，同比下降75%，仅深圳因基数较低增幅显著；二三线城市供应表现“中规中矩”，同比跌幅均为23%。但合肥、福州、常州、六安、淮北、乐山、上饶等地则迎来一波供应小高峰，供应量同比“翻番”，房企推盘积极性相对较高。
三四线热销项目占比达66%
我们通过调研35个城市春节期间热销项目可看出，96个热销项目中，有63个位于三四线城市，占比高达66%，核心一二线城市项目去化表现显著不及三四线城市。
具体来看，一二线城市北京、成都等热销项目主要集中在供应稀缺、配套健全的核心片区，以改善项目居多，项目走量较佳。
同时，苏北、川渝等三四线城市因疫情管控全面松绑迎来了“返乡置业”的一个小高潮，叠加部分开发商以低首付、特价房、大折扣等多重优惠让利购房者，促使多个项目在春节期间的去化套数均保持在10套以上。部分项目则以低首付、首付分期来吸引购房者，通过引入第三方借贷公司，有楼盘首付可低至1万元起。
据克而瑞研究调研显示，苏北区域的三四线城市折扣和让利幅度不及川渝区域，多以抽奖、红包雨、送年货、送车位优惠券等为主。春节假期，徐州在售项目普遍到访量、认购量上升，刚需购房者回归楼市意愿明显。
整体来看，虽然疫情管控全面解绑，但2023年楼市开局仍显平淡，多数城市推盘积极性不高。核心一二线城市项目去化表现不及三四线城市，但三四线城市的集中放量也多是基于管控放松后部分刚需的延迟性释放，后期持续性有待观察。
我们认为，2023年房地产行业的乐观预期便是规模止跌，供应稀缺、配套健全的改善盘仍是市场成交主力，随着房企利润空间收窄，以价换量终究难以为继，整体房价也将进入持稳阶段。
