“公募REITs是推动房地产健康发展的重要工具，对于盘活有效资产，增强运营活力和效益，促进国家经济整体好转都具有重要意义。”12月27日，全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢在清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办的线上研讨会上表示。
中国公募REITs自2021年6月正式上市交易，一年多以来市场运行整体平稳，取得显著成效，受到市场广泛认可，试点项目示范效应良好。对于REITs如何更好服务新发展格局和经济高质量发展，肖钢提出三点建议：
一、研究推动REITs专门立法。REITs性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等存在很大区别，因此需要根据《证券法》研究将REITs作为独立证券产品种类，制定专门法规，构建整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。REITs不同于传统融资，本质是资产IPO，企业通过基础设施资产资本运作平台，前端吸引多元化投资用于建设，后端通过REITs退出收回资金再进行投资，在此过程中持续扩募，形成管理资产规模优势，提升底层资产运营效率和技术水平。
二、持续优化运行机制。鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与试点扩大REITs规模，进一步摸清项目数量，建立分类项目库，进一步加强部门与地方协调，提升国有资产交易效率，落实项目申报条件，压缩项目申报周期，加快项目审核进度，开展分类辅导服务，做好示范引领。对于市场上适合加入REITs试点的资产类型，应当尽快并入试点范围，加快扩容速度，以便更好的围绕REITs建立全新的高质量发展的金融体系。
不同其它金融产品，REITs要促进底层资产专业运营能力和资本运作能力的有机结合与共同提升。REITs的价值创造主要来源于资产组合运营管理和资本结构管理，具有天然产融结合属性，对我国来说这是一个新领域，如何把两者结合好，既要夯实基金管理人职责，又要充分发挥原始权益人战略管理和专业运营能力，提升治理水平和项目收益，都是公募REITs市场需要着力解决的问题。
要进一步推进形成市场化评估定价体系。中国从基础设施开始试点公募REITs，基础设施建设长期以来依赖债务融资，权益资本较少，公募基础设施REITs推出以后，客观上需要寻找权益定价“锚”，如何确定定价“锚”，需要进行摸索。只有通过多种方法、多种工具才能使原始权益人和投资者经过市场反复博弈，最终确定权益类产品定价，逐步形成符合我国市场化评估定价机制。
三、加强投资者教育。公募REITs不同于股票和债券，也不同于普通公募基金。当前中国公募REITs底层资产主要是运营稳定的项目，价值波动相对较小，每年强制分红比例很高，因而相对股票投资来说比较稳定，投资REITs的风险和收益属于中等水平。由于普通公募基金主要投向二级市场股票、债券等，以股息、利息和投资组合带来的资本利得为主要收益来源，而REITs收益来源主要是底层资产经营收益和资产增值，公募REITs是封闭型基金，不能随时申购和赎回。因此，要进一步扩大宣传教育，切实加强投资者教育，落实好投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs市场平稳健康发展。
谈到保障性租赁住房，肖钢表示，REITs在“房住不炒”背景下为投资者提供中等风险、中等收益的保障性租赁住房金融产品，可以有效帮助拓宽居民投资渠道、降低居民住房杠杆、防范系统性风险。另外，REITs也有利于落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他还称，保障性租赁住房REITs已进入快速推进阶段，盘活存量资产效果明显，期待试点范围进一步扩大到市场化长租房领域。
