作 者丨翁榕涛
11月29日，中国证监会关于房地产融资的“第三支箭”政策落地，时隔多年恢复房企股权融资渠道，带动A股市场房地产股票、港股市场内房股全面上涨。
截至当天收盘时，申万一级房地产指数上涨7.96%，板块共115只地产股全线飘红，其中40只个股涨停；港股市场恒生地产建筑业指数上涨5.07%，其中29只地产相关个股涨幅超过10%。
证监会发布资本市场支持房地产健康发展5项优化措施，包括支持恢复涉房上市公司并购重组、配套融资、再融资等。其中A股市场上市房企再融资自2016年起基本停滞，时隔多年后重新开放。
万科集团（000002.SZ）相关人士告诉南方财经全媒体记者，“已经关注到监管政策在股权融资方面放开限制，公司也有在做再融资计划方面的研究，如果有合适方案会对外公布。”
有头部房企相关人士告诉记者，“目前政策主要针对已上市房企或涉房公司的股权融资做动作，这个是绝对实在的利好，也可以看出监管态度从原来的限制融资转向扶持优质房企。”
两家公司火速推出定增计划
房地产融资的“第三支箭”正式发出不过一天，A股就有两家上市房企表达了再融资意向。
11月29日晚间，世茂股份（600823.SH）发布公告称，拟筹划非公开发行股票事项。
世茂股份称，为满足业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况，其拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。
同时，世茂股份本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证监会核准的发行数量为准。
同日，福星股份（000926.SZ）也表示在筹划再融资。据公告，该公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。
地产股全线飘红
11月以来房地产多项利好政策推出。此次房地产流动性危机主要是因为民营房企融资困难所引发，也因此政策组合拳从信贷、债券、股权三个融资渠道着手，俗称“三支箭”，间接推动上市房企股价回暖。
11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
Wind数据显示，11月29日，A股市场40只房地产股票涨停，包括万科A、华侨城A（000069.SZ）、中交地产（000736.SZ）、华发股份（600325.SH）、信达地产（600657.SH）、金融街（000402.SZ）、新城控股（601155.SH）。而在港股市场，天誉置业（00059.HK）、宝龙地产（01238.HK）、时代中国（01233.HK）、富力地产（02777.HK）、龙湖集团（00960.HK）涨幅也超过10%。
五类房企最受益
粤开证券首席策略分析师陈梦洁接受记者采访时表示，“此次5项优化措施发布带来的影响主要有两方面，一是在不增加企业债务负担的前提下极大地丰富了房企融资的渠道，有助于缓解民营房企的现金流压力，直面行业流动性不足的问题，改善资产负债表，有力提振行业信心；二是融资渠道和资金用途都更为灵活，有效提高房企资金利用效率。”
回顾过往，房企自12年前开始面临A股市场的融资政策持续收紧。
2010年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后房企A股市场融资渠道逐渐收紧。
2018年10月，证监会推出《A股上市公司再融资审核知识问答文件》，其中明确房企或涉房企业申请再融资的，暂不推进审核。涉房企业的再融资通道宣告关闭。
时隔多年后，A股市场房地产股权融资放开，主要受益者有哪些？
国金证券的研报分析指出，母公司有涉房资产的房企和头部央国企或受益最大。此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低PB估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。
陈梦洁则认为，“该政策直接利好五类企业，一是优质龙头民营房企，二是有增发预案进行的房企，三是自身经营稳健，有收并购动力的央国企，四是拥有存量房地产资产的中小体量国企，五是因涉房而受到股权融资限制的上下游建筑建材企业。”
一位上市房企高管人员在接受记者采访时表示，“该政策最大的亮点在于恢复了房企再融资功能，不过也要注意这只是政策放开限制。”
也因此，该高管认为该政策主要利好于上市国企央企，以及之前已经拿到银行授信的优质民营房企，“已拿到银行授信的民营房企，说明从监管进行窗口指导的角度来看，已经认可该企业的经营能力和抗风险能力，而已经出现债务违约问题，财务状况在三条红线以下的房企，能否享受这个政策则具有不确定性。”
陈梦洁表示，“当前，地产的困境根源在于销售端持续低迷，近期密集的利好政策确实通过融资端放松为地产公司补充现金流，化解债务违约风险，一定程度上提振了行业信心，但长期来看地产产业链的修复向好更依赖于销售端复苏，即基本面的修复行情。”
部分资料来自上市公司公告、企查查
