本文来源：时代财经 作者：林心林
尽管房地产行业融资阀门频频打开，但对房企而言，年底抢收或许才是更为现实且迫在眉睫的工作。
上周，万科相继与中行、交行等达成授信合作，累计获得授信额度超3000亿元，并宣布拟新增发行不超过500亿元直接债务融资。
与此同时，在大本营深圳，万科两个新盘集中亮相，均推出了不小的打折促销手段。截至11月27日，双盘已累计销售584套，引起了楼市红盘潮。其中，位于前海的万科瑧湾悦家园在11月27日开盘当天吸金35.2亿元，去化九成，有不少深圳买家就感叹“没想到前海也需要打折”。
“新房销售大范围复苏仍是房企流动性持续改善的关键。”早前惠誉评级便指出，大部分房企重获融资渠道且购房者信心恢复后，房企的信用状况才有望总体企稳。
万科降价，房价比三年前还低
11月18日，万科瑧湾悦深夜取证，推出321套建面约108-170平方米住宅，带精装交付，单价区间约9-11.8万元/平方米，均价约10.6万元/平方米，总价区间约1018-1989万元。
据悉，万科臻湾悦项目位于前海妈湾片区，属于深国际智慧港先期综合体项目的住宅部分。今年3月，万科以16.08亿元注资入股深国际前海智慧港项目，持有28%股权，将合作开发住宅部分的三四期。
万科瑧湾悦取证后，位于前海桂湾片区的天健悦湾府也获批预售许可证，项目可售房源626套，备案均价约9.6万元/平方米，单价区间约8.3-10.7万元/平方米，总价区间约942-1813万元，两个项目面临几乎同等属性客源。
很快，万科“坐不住”了。天健悦湾府取得预售证的当天，万科瑧湾悦推出认筹优惠，各个深圳买房群里开始出现楼盘的促销信息，“万科瑧湾悦认筹期115平方米最多可优惠90万元；166平方米最多可优惠160万元；166平方米的四房，折后最低单价8.24万元/平方米。”
根据项目官方完整的优惠礼包方案，总价优惠幅度在70-160万元之间，其中优惠后最低价8.2万/平方米——比天健悦湾府最低的毛坯价低1000元/平方米，且是精装修。
“最低8万的价格太卷了，能抢走一大波前海买房者。”深圳某连锁房产中介机构销售王飞（化名）对时代财经称，前海作为深圳倒挂最大的片区之一，住宅供应少，加上“前海概念”刺激楼市，这几年所有新开的楼盘几乎都是“日光盘”，打新十分激烈，楼盘少见降价出售。
“对于买家来说确实有不小吸引力，这几年新盘价格几乎都在9-12万元/平方米之间，这个价格比2019年疫情前还便宜，更别说周边的二手房单价在18万以上了。”王飞称。
除了降价吸客，11月22日，万科瑧湾悦在诚意登记截至前夕发布补充公告，将资料修改通道的关闭时间、保证金冻结截止时间均延长了30个小时，为买房者预留着更多时间。
这样的营销策略也让万科瑧湾悦收获大批客源，据悉意向登记三天有超1000批客户登记，其中最后一天在促销优惠刺激下入场登记客户达300多组，而房源仅有321套，中签率相当于30%；不过最终入围人数为460批客户，入围比例约69.7%。
11月27日开盘首日，万科臻湾悦共去化289套，去化率约90%。而天健悦湾府11月28日公布的冻资情况则显示，626套房源仅有455批客户冻资，人手一套。
位于尖岗山的万科未来之光同样在11月27日开盘，线上线下共销售295套，去化率超70%。该项目备案价8.57万元/平方米，除开放销售渠道外还推出最低88折的折扣，折后最低单价6.6万元/平方米。
今年以来，深圳除个别倒挂空间较大的楼盘如海德园、招商玺家园出现“日光”之外，整体新房去化率并不理想。综合多家数据统计，整体新盘去化率仅在三到四成。
被保利反超，万科开启全国抢收
万科深圳双盘“打折”抢收，折射出房企们年底冲业绩的压力。
今年1-10月，万科累计实现合同销售金额3467.7亿元，合同销售面积2135.7万平方米，均同比减少约33%。
在“银十”，万科实现合同销售金额321亿元，按年同比减少23.48%，环比下降7.6%。与行业趋势相比，万科的业绩情况并不算理想，中指研究院数据指出，10月单月TOP100房企单月销售额同比下降26.5%，但环比出现增长1.6%。
销售排行榜上，今年以来万科被保利紧逼，“老二”地位不保。截至今年前10月，保利累计签约金额3631.14亿元，甩出万科超160亿元，已连续两个月领先于万科，位于第二名。
早前市场消息称，10月底万科召开了一次内部会议，集团董事会主席郁亮、开发经营本部首席合作人兼CEO张海及各区区首均参加。据悉，郁亮亲自督战，对今年最后两个月的销售冲刺做了部署，将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。
事实上，这是万科多年来比较少见的营销动作，因为过往万科更多强调自身渠道能力。而根据会议内容，万科各区域将调动贝壳、安居客等中介合作渠道合作卖房。在此次深圳尖岗山万科未来之光首推时，万科便开放了销售渠道给外部中介机构。
除了深圳，进入11月，万科在全国多个城市开启了业绩抢收，趁着双十一万科七大区域54城联合启动了“双十一购房节”活动，如广州推出的优惠包括部分项目成交最高送10年物业费、3年免月供、限时一口价房源等。
也有一些城市楼盘直接进入打折模式，如武汉万科都新会等多个楼盘启动促销降价，降幅约2000-3000元/平方米；长沙万科推出111套特惠房，最高优惠30万元；昆明万科部分项目推出特价房，最高打折率将近20%等等。
克而瑞研究中心曾监测指出，由于万科在今年年中开始进行范围较大的折扣活动，单月销售均价有约10%的下滑。
而在大蒜、小麦、西瓜换房，买房免费坐地铁十年等促销奇招外，近期万科盐城推出花式营销活动。而盐城所在的万科上海区域也在今年出现业绩下滑。上海区域向来是万科的明星区域，也是业绩最好的区域，万科2021年中报显示，上海区域销售占比达37.3%，销售金额达1322.2亿元；2022年中报则显示，上海区域销售占比缩窄至36.3%，同时销售金额相比去年锐减四成至782.5亿元，在各大区域中销售下降幅度最大。
以上海单城市为例，中指研究院数据显示，今年1-10月，万科在上海实现销售157.46亿元，位列12名；而在2021年、2020年，万科在上海位列第6、第2名，单年销售220亿元、312亿元。
