物企利润侵蚀源-中国荷都网

观点指数 过去，物业服务行业曾是资本的宠儿。近一年来，不断发酵的地产风波严重冲击着物企的资本市场估值。随着2022半年报出炉，似乎不仅是在资本判断上，物业企业实际经营也同样受到了较大影响，净利润受到显著侵蚀。

整体来看，导致物企上半年利润增幅普遍下行的原因众多。经营方面，既有上半年宏观经济不景气以及疫情反复的原因，也有关联方业绩输送能力下降的影响。

财务上，更多是因为物业公司出于谨慎考虑，对应收款项特别是关联方应收款计提了大额减值损失。

若以独立企业的角度考虑，物业公司运营模式的确具备相当强的抗周期性，但地产方的影响并非可以忽视。

受挑战的抗周期性

物业服务企业曾因优质的经营模式和稳健充沛的现金流而备受资本青睐，被认为具备优质的抗周期性。然而近一年来，这一状况似乎已发生了改变。

资本市场上，恒生物业服务及管理指数由一年前的近7000点跌至目前的仅2711点，缩水超过六成。

个股方面，无论是独立性强、运营和盈利能力出众的优质物企或是业绩表现欠佳的物企，都统一经历了接连暴跌的遭遇，板块平均市盈率(TTM)已由去年同期17倍跌至目前仅7倍。

不仅在二级市场的股票估值方面，在资本市场的判断之外，物企实际经营业绩似乎也受到了明显拖拽，从目前上市物企上半年的业绩披露结果来看，净利润增长明显失速，仅部分国企仍维持住了往期净利增长速度，和过去行业的急速扩张形成了鲜明对比。

具体而言，今年上半年样本物企净利润平均跌幅达7.18%，仅20.8%物企实现了30%以上的利润增幅，而约35.8%的物业服务企业上半年利润出现了缩水，其中融创服务甚至录得7.5亿元的大额亏损。

目前港交所上市的物业服务企业基本都是从地产开发商分拆而来，尽管近一年来地产行业明显下行，信用风波不断；但物业服务企业作为已独立上市且主要进行存量经营的轻资产运营企业，性质并未改变，业务经营对上游开发及销售的依赖度较低，行业净利润出现大面积的大幅下行并不能被视作正常现象。

究其原因，即使已经独立上市，但目前主流物业公司并非可以视作独立运营主体，地产母公司的影响渗透到了物业公司经营的方方面面，而物业企业过往的业绩也并非全无水分。

利润侵蚀源

从毛利率角度出发，今年上半年样本物企平均毛利率为28.83%，与去年同期的31.47%相比下降约2.64个百分点，毛利率下行除去疫情影响外，当期从地产相关联业务上得到的让利减少也是主要原因。

另外，来自地产关联方的相关业务特别是非业主增值服务业务线的普遍缩水，也给净利润带来了巨大冲击。

近几年是物业公司上市的高峰期，为了堆高上市后的募资金额和估值水平，关联房企难免会往物企平台中注入一定额外业务，这些业务的客户通常或直接或间接来源于关联房企，以非业主增值服务为主，例如物业代销和案场服务、咨询服务等。

但该等业务不像传统存量物业管理那样具备可持续性，还对于关联方有着极大的依赖性，一但关联房企自身难保，业务输送的能力和意愿都会大幅下降，物企对应板块的规模和利润也必然会大幅缩水，而现存相关应收款也可能会因为房企缺乏支付能力而变成坏账。

事实上，毛利率下行及非业主增值服务缩水对净利润走低的影响终究是有限的，上半年物业行业利润下行的规模和幅度，并非是单纯的业务经营可以解释的。

从物企所披露的中报来看，上半年新计提的资产减值损失大幅增加等非经营性因素，对物企利润的下行影响较为关键。

今年上半年，地产危机进一步显现和爆发，宏观经济复苏同样不景气，以融创服务、世茂服务、雅生活服务以及绿城服务为代表的大量物业企业，都对既存的应收账款计提了大量的资产减值损失，这正是物企上半年账面利润缩水的主要原因。

以利润下行最为严重乃至出现亏损的融创服务为例，今年上半年对来自关联方的贸易应收款计提了大额减值损失。2022上半年，融创服务来自融创中国或其子公司或联合营公司的收入约为11.27亿港元，营收占比为28.97%。而同期金融资产减值亏损净额高达18.33亿元，超出融创服务2021年净利润的总和，约占同期关联方贸易应收款余额的50%。