华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道
深圳人在楼市的购买力一直超出了很多人的想象。
9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，推出604套总价1244万元起的豪宅，总货值超100亿元。该项目在开盘当天晚上22点15分左右售罄，成为深圳2022年第二个当日清盘的项目。
毫无疑问，这个再度见证深圳人购买力的项目，给寂静已久的深圳楼市以无限遐想。而除了招商玺家园外，深圳近期也将有多个豪宅楼盘入市，如前海颐城栖湾里、天健悦湾府等。据了解，这些楼盘的套均总价也超过千万元。
对此，中国豪宅研究院院长朱晓红9月22日接受《华夏时报》记者采访时表示，豪宅近期扎堆入市可能是地方政府通过预售审批，把握房企项目入市的节奏，调节均价结构的需要；或者是产品周期的巧合，还有就是刚需不景气，豪宅搞气氛。
一天卖光604套千万元级豪宅
据《华夏时报》记者了解，招商玺家园在摇号之际，参与摇号的人数就高达1615人，该摇号人数超过深圳今年首个“日光盘”海德园的1175人。而每位参与摇号的人至少需冻结约350万元的保证金，冻资规模高达56.5亿元。
为何招商玺家园卖得这么好？
美联物业华南战略董事总经理江少杰9月22日接受《华夏时报》记者采访时表示，招商玺家园位于太子湾，拥有无遮挡一线海景，且价格对比附近二手房来看，有明显的倒挂情况，这是关注度高的重要原因。
“另外，400平方米的大平面户型产品，也正好是豪宅中的稀缺户型，地段好、品质优、且限价的豪宅具备极强的吸引力。大户型稀缺，小户型总价相对较低，整个项目日光就显得很正常了。”江少杰说道。
据悉，招商玺家园推出的户型为123-127平的2-3房及424平的海景大平层。而该项目的小面积房源备案价格约为10万元-11.6万元/平，大面积房源的备案价格约13.6万元-16.2万元/平，均为精装交付。
而据《华夏时报》记者了解，招商玺家园开盘当天大户型最快卖完，套均总价约6326万元。乐有家研究中心指出，2022年以来，深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。
图源：乐有家研究中心
乐有家研究中心数据显示，深圳8月份144平以上的豪宅房源成交占比显著提高。与2021年12月比，彼时144平的大面积二手房源成交占比仅为4.4%，到近期已经上涨至8.2%。
对此，乐有家营销总裁孟凡振表示，当前深圳楼市中改善置业的高收入群体占比持续增加，他们资金充足，对居住品质有较高要求，所以促使大面积、高总价的豪宅成交占比有所上涨。
此外，9月22日，某房企销售人员向《华夏时报》记者透露，“招商玺家园卖得好主要是因为价格低。之前的市场消息称蛇口太子湾那边只有一个住宅项目，而且离海近，预估要20-30万元/平打底，如今出来10多万元一平，使得很多人产生一种落差感，感觉这个项目卖得很便宜。”
除了价格比预期低以外，和周边二手房项目的价格形成倒挂也是招商玺家园热卖的原因之一。据记者观察，招商玺家园周边的二手房有伍兹华府、招商双玺花园等，参考价在11.6万元-13.2万元/平，而实际挂牌价则更高。
以招商双玺花园为例，目前该项目在链家网上挂牌了两套房源，给出的参考价为13.2万元/平。其中一套约229平的房源，参考总价为3026万元，但据链家房产中介张丽（化名）介绍，该房源的实际挂牌价为6200万元，单价去到27万元/平，“这也是招商玺热卖的原因，现在一手都便宜。”张丽说。
新房与二手房之间形成的价格倒挂，尤其是豪宅项目的巨大价差，使购房者产生了“买到就是赚到”的心理预期，同时也促使深圳频频出现“打新潮”。同样这也是深圳今年首个“日光盘”海德园受到市场欢迎的原因之一。
豪宅扎堆入市
招商玺家园的热度，也给后续即将面市的豪宅项目增添了不少期望。
除了招商玺家园外，深圳近期也有多个豪宅楼盘入市，如前海颐城栖湾里、天健悦湾府等。据了解，这些楼盘的套均总价也超过千万元。
像前海颐城栖湾里，在不久前的9月19日获批预售许可证，共备案352套住宅，备案均价11.23万元/平，单套总价超千万元起。而栖湾里的邻居前海万科臻湾悦也于近期开放了展示中心，据臻湾悦现场销售9月22日向《华夏时报》记者介绍，项目推售110平和170平的住宅，单价在10.5万元/平左右。
除此之外，9月上旬开盘的新世界临海揽山也推售了393套住宅，均价约11.66万元/平，套均千万元。此外，还未入市的前海限价地块天健悦湾府，限价9.2万元/平，官方发布预计推售113-264平的住宅，算下来套均总价也超过千万元。
江少杰认为，近期豪宅扎堆出现，首先因为大家的施工期相近，所以入市日期也相近。其次，目前已经来到三季度的尾声，也进入传统买房的季节“金九银十”，因此就现了多个项目同时入市的现象。
以栖湾里和臻湾悦为例。据《华夏时报》记者9月22日向前海颐城栖湾里的销售人员了解，该项目推售117平-262平的3-4房。其中，123平的房源总价在1200万元-1300万元之间，单价在9.7万元/平-10.46万元/平。
公开资料显示，栖湾里为颐湾府二期，项目位于前海妈湾片区，靠近地铁5号线铁路公园站，开发商为深国际前海投资管理（深圳）有限公司（以下简称“深国际”）。该项目分四期开发，一期为颐湾府，二期为颐城栖湾里，三期和四期则是前海万科臻湾悦。
“整个项目是2015年拿的地，万科当时持股28%，后来万科增资到50%。一期和二期由深国际主导，剩下的则由万科操刀。”臻湾悦销售人员说道。
据了解，项目一期颐湾府于2019年开盘，推售367套住宅，面积约120-190平，均价为10.2万元/平。据当时的媒体报道称，颐湾府开盘当天卖了近9成。而据《华夏时报》记者走访发现，颐湾府已交房入伙。从小区外面来看，颐湾府也有不少人入住。
颐湾府大门。 梁宝欣 摄
而据栖湾里销售人员介绍，截至9月22日下午3点，交购房资料的人数已经超过推售房源的总数。
此外，臻湾悦销售也于9月22日向《华夏时报》记者介绍，已经有1450多批客户预约参观样板房。而据记者了解，参观臻湾悦样板房需要验资300万元。
臻湾悦梁宝欣 摄
即将入市的豪宅能否再次如招商玺家园般深受市场欢迎呢？
在朱晓红看来，难度还是有点大，“深圳豪宅市场的热度不可能长久持续下去，因为豪宅是小众市场，产品稀缺，客群也稀缺。靠政策加温，宣传造气氛，打不了持久战。大势、城市、楼市相互影响，也彼此制约，楼市不是自己在演独角戏。”
同时，朱晓红还说道，“买豪宅不是买房子，而是买以生活为轴心的体系价值，城市资源给城市赋能，也同时给豪宅项目赋能。其核心价值是让生活更美好。”
豪宅热度难以传递至刚需市场
之后深圳豪宅市场的表现如何，还有待观察。但可以看到，与豪宅的火热相比，深圳的刚需市场有点冷。
乐有家研究中心数据显示，当前深圳有60%的房源成交价接近参考价。这些房源大多是刚需户型，与豪宅房源的价格表现迥异。
图源：乐有家研究中心
深圳二手豪宅房源成交价接近参考价（偏差值在0-10%）的占比仅为17%，低于参考价的仅为6%。而处于10-20%、大于30%两个区间的占比均近3成，20-30%区间的占比也近2成。
整体而言，豪宅成交价远超参考价。
江少杰也指出，深圳刚需项目虽然是目前的主流产品，但更能凸显出豪宅的稀缺。地段好、品质优、且限价的豪宅具备极强的吸引力，客户关注度极高，远超刚需项目。再者，疫情三年对刚需客户带来的影响，远比豪宅客户要大，因此刚需客户买房会更加谨慎，而豪宅客户依然能自由地“买买买”。
“由于目前深圳楼市缺乏信心，除了对楼价下跌仍存隐忧之外，疫情对普通购房人群带来的收入预期下降，也使购买力缺乏入市信心。因此对于金九银十成交量是否能真正回暖，仍持审慎乐观的态度，我认为只有当经济环境切实恢复如初，楼市的底部才能被夯实。”江少杰说道。
同样，朱晓红也指出，豪宅市场在刚需不兴、整个市场不振时，带头兴起，是因为豪宅市场韧性強，对短时间的经济变动不那么敏感，有时甚至会逆势上扬。“靠豪宅发力，也许会给深圳豪宅市场带来喜讯，但能不能带动深圳楼市创造金九银十的胜绩？不确定因素还很多。”朱晓红说道。
