作者： 方丽 王佳霖
千呼万唤始出来！刚获批的两只保障性租赁住房REITs本周询价，预计下周发行！
7月29日，两只保障性租赁住房REITs——红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT获证监会注册批复；8月2日，两只REITs一起披露了相关基金合同、招募说明书、询价公告等。
值得注意的是，这两只REITs为保障性租赁住房REITs的“排头兵”。两只REITs的询价时间和募集基金份额总额一致。根据公告，二者均将于8月5日（本周五）进行询价；证监会批准两只REITs募集的基金份额总额均为5亿份。
在询价区间上，红土创新深圳人才安居REIT询价区间为2.270元/份-2.610元/份；中金厦门安居REIT询价区间为2.438元/份-2.695元/份。
在保障性租赁住房的赛道中，还有REITs正在排队。7月29日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获上交所受理。不少人士看好这类REITs产品的前景，或是未来REITs产品的发力点。
两只保障性租赁住房REITs获批
均将于8月5日开始询价
红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT为首批保障性租赁住房REITs。
据证监会网站，两只基金均于7月29日获得注册批复。证监会准予红土创新深圳人才安居REIT募集份额总额为5亿份，基金合同期限为66年，基金托管人为招商银行。
证监会准予中金厦门安居REIT募集份额总额为5亿份，基金合同期限为65年，基金托管人为兴业银行。
日前两只REITs披露了基金合同、招募说明书和询价公告等。红土创新深圳人才安居REIT的询价时间为8月5日9:30-15:00，询价区间为2.270元/份-2.610元/份；中金厦门安居REIT询价时间为8月5日9:00-15:00，询价区间为2.438元/份-2.695元/份。
虽然两只REITs募集份额总额相同，但是在募集份额分配方面，两只REIT略有差异。红土创新深圳人才安居REIT战略配售份额为3亿份，占本次发售总份额的60%；其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.55亿份，占发售份额总数的比例为51%；其他战略投资者拟认购数量为0.45亿份，占发售份额总数的比例为9%。此外，网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售份额总数的比例为28%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份，占发售份额总数的比例为12%。
中金厦门安居REIT战略配售份额为3.12亿份，占本次发售总份额的62.47%；网下发售份额为1.31亿份，占总额的26.27%；公众投资者认购份额为0.56亿份，占总额的11.26%。
值得一提的是，两只REITs还展示了发售的重要时间安排。
公告显示，红土创新深圳人才安居REIT预计的募集时间为8月15日至8月16日。
中金厦门安居REIT预计的募集期开始于8月12日，结束于8月15日。
红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT的基础设施均为保障性租赁住房。前者基础资产包含4个保障性租赁住房项目，总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元；后者的基础设施资产为两个公寓，主要面向厦门市无房新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。
华夏北京保障房中心租赁住房REIT在路上
7月29日，上交所受理了华夏北京保障房中心租赁住房REIT，有望成为第三只保障性租赁住房REIT。
根据招募书，华夏北京保障房中心租赁住房REIT初始投资的基础设施项目包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目。
文龙家园项目坐落于北京市海淀区文龙家园一里，建筑面积76,564.72平方米，项目于2014年建成，并于2015年投入运营。文龙家园项目按房屋面积划分为两种套型，即60-62 平米标准的大套型和50-52平米标准的中套型。截至 2022年3月31日，文龙家园项目共有可出租房间1,396间，其中大套型560间、中套型836间。
熙悦尚郡项目坐落于北京市朝阳区朝阳北路82号院，建筑面积 36,231.58 平方米，项目于2017年建成，并于2018年投入运营。熙悦尚郡项目按房屋面积划分为三种套型，即57 平米标准的大套型、52-55平米标准的中套型和43-46平米标准的小套型。截至2022年3 月 31日，熙悦尚郡共有可出租房间772间，其中大套型 106 间、中套型112 间、小套型 554 间。
至于经营模式，招募书显示，项目公司的主要经营模式为以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。
从出租率来看，文龙家园和熙悦尚郡近三年出租率均在90%以上。
从控股股东和实际控制人来看，北京保障房中心为北京市国资委独家出资成立的国有独资公司；北京市国资委是其出资人和实际控制人，持有北京保障房中心100%的股权。
保障性租赁住房REITs
有望成为新发力点
2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。而2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。业内不少人士看好保租房REITs产品的前景。
基金君从公开信息发现，有些招标公告、中标结果的公告也显示出不少保租房REITs产品在路上。
如2022年6月14日，北京市海淀区保障性住房发展有限公司发布“基础设施REITs服务团队选聘项目中标结果公示”，中标人为中航基金管理有限公司，发行阶段费用为360万元，存续阶段费用为0.23%/年。
而2022年5月6日，西安市安居建设管理集团有限公司基础设施公募REITs项目中标候选人公示：第一中标候选人：中信证券股份有限公司（含联合体：华夏基金管理有限公司），发行前报价299万元，存续期每年管理费1.59‰；第二中标候选人：招商证券股份有限公司（含联合体：博时基金管理有限公司、博时资本管理有限公司），发行前报价350万元，存续期每年管理费1.50‰；第三中标候选人：中金国际金融股份有限公司（含联合体：广发基金管理有限公司、广发证券资产管理（广东）有限公司），发行前报价400万元，存续期每年管理费2.0‰。
据记者了解，上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点。这也意味着，随着首批保障性租赁住房公募REITs的即将发行，未来还有更多产品出炉。
基金君从业内了解到，目前REITs产品资产类别来看，高速公路、产业园区或成为现阶段发力重点，未来清洁能源、保障性租赁住房等类别基础设施项目或是扩容主力军。
据上海一家基金公司认识表示，首批上市的资产既包括了产业园区和仓储物流这样的产权类资产，也包括了高速公路和生态环保类的经营权类资产，上述资产类型是我国基础设施资产中占比较大的资产类型，预计短期内仍将是市场的主力军。保障性租赁住房预计也将是一个重要的发展方向，REITs市场的类型将进一步丰富。
另一位基金公司REITs负责人也表示，自去年以来，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），有望成为重要的公募REITs资产类别之一。
还有一家基金公司人士表示，保障性租赁住房领域属于国家重点鼓励方向。2021年7月2日，国家发展改革委发布“958号文”将保障性租赁住房纳入试点工作范围。证监会也明确表示，要抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。在中央到地方均提出明确保障性租赁住房建设目标，多部委相继发布保障性租赁住房政策，保障性租赁住房发展按下“加速键”。其次，保障性租赁住房项目相对成熟。保障性租赁住房项目将进一步丰富了公募REITs市场的业态，也为投资者带来更多选择。
此外，还有人士表示，预计未来保障性租赁住房有望成为公募REITs扩容的主力军。保障性租赁住房公募REITs的顺利推出，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。
业内专家表示，此次保障性租赁住房REITs试点工作的加速落地，体现了资本市场积极发挥REITs产品功能，坚守“房住不炒”定位的基调，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，也是盘活资产，激活REITs产品市场功能的重大进展。
